指错题(下列估价报告存在多处错误。清指明其中的13处。每指明一处错昃得3分。本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错昙对应一个序号。未将错误内容写在序号后面空格处的。不计分1的序号后面空格处.每个错误对应一个序号。未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)

　　房 地 产 估 价 报 告

　　(封面及目录略)

　　致委托人函(略)

　　注册房地产估价师声明(略)

　　估价的假设和限制条件(略)

　　××酒店房地产估价结果报告

　　一、委托人

　　××酒店有限公司，法定代表人××，住所××市××路××号。
　　二、估价机构

　　××房地产估价事务所，法定代表人××，住所××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。

　　三、估价对象

　　1.地理位置及概况(略)

　　2.估价对象概况

　　估价对象酒店第1、2、10～13、20层

　　建筑面积：11275m2

　　土地使用权年限40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)

　　竣工日期1991年8月

　　估价对象用途酒店客房、餐饮、娱乐

　　建筑结构框架

　　土地使用权来源协议出让

　　建筑装修情况(略)

　　四、估价目的

　　为银行抵押贷款提供依据。

　　五、估价时点

　　1.999年8月20日。

　　六、估价依据(略)

　　七、7估价原则(略)

　　八、估价方法

　　将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10-13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。

　　九、估价结果

　　估价对象的总价值为人民币208 521 050元(大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

　　十、估价人员(略)

　　十一、估价报告使用期限(略)

　　××酒店房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用

　　将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价;第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。

　　六、估价测算过程

　　(一)酒店第一、二层估价

　　酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2.在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。

　　可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为一层45 000元/m2，二层30 000元/m2.

　　可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为一层39 000元/m2，二层25 000元/m2.

　　可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为一层38000元/m2，二层24000元/m2.

　　确定可比实例修正系数的依据(略)。

　　修正计算：

　　一层比准价格为：

　　(34 091+34 392+34 142)÷3=34 208(元/m2)

　　二层比准价格为：

　　(20 979+21 645+21 563)-3=21 396(元/m2)

　　第一、二层价值为：

　　(34 208+21 390)×2 830=157 359 320(元)

　　(二)酒店第10～13层估价

　　酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。

　　选用收益法公式：