“我目前在机场边的一个别墅项目负责融资，主要用于该项目的二期、三期开发，现在急需资金，不管是外资还是地下钱庄的钱全可以接受，可以采取联合开发、入股、债权的方式，就是一句话，能拿到钱就可以。”日前该项目融资中心的负责人向记者表示。据了解，该人士是近期才被该“项目”从香港的一家房地产投资公司挖过来的，而该别墅项目在去年曾经是北京别墅项目的销售冠军，现在面临着巨大的资金压力。
随着资金链的不断紧张，特别是第五次提高准备金率后，国内民间放贷率也水涨船高，现在开发商可以接受的3个月-6个月短期贷款的利率是30%-35%，而1年以上的长期贷款利率在20%左右，这一利率已经是国内银行的五六倍了，但是即使这样高的利率，开发商还不一定能贷到，该人士表示，现在能从民间贷到资金的，必须是一线城市位置较好的高端项目，普通住宅项目基本上不可能贷到资金。
事实上，一些大型上市企业也在拆借资金给地产企业。近日，大红鹰集团与上海浦东发展银行宁波分行签署委托贷款合同，将自有资金1亿元委托浦发宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司，委托贷款期限1年，年利率18%.一些业内人士指出，就现在房地产行业的形势而言，18%的拆借率并不算高，在进入7月以后传统的银行缩进期，公司间的拆借率会更高。
金融形势不断出现恶化7月楼市可能会出现大“抛盘”
在全球性高通胀、美元疲软、越南金融出现危机以及热钱大幅涌入中国的背景下，上周末央行第五次提高存款准备金率至17.5%.让今年以来一直“举步维艰”的开发商资金链更是雪上加霜，北京华瀛置业房地产开发有限公司总经理张科表示，“目前的情况非常严峻，特别是到了7月份，银行进入全面收缩状态，因此在6月份剩下的十几天内，如果开发商不能找到新的融资渠道，那么就将变得很危险”。同样一家在香港上市的房地产企业副总裁也表示，从目前的形势看，特别是这次提高存款准备金率后，7月份国内的以住宅开发为主的开发商可能会采取“抛盘”的方式来化解资金链紧张的状况。
在央行提高准备金率后，不少业内专家就指出，存款准备金率超过15%，将对房地产业产生重大影响，而房价可能走入下降通道。虽然从紧的货币政策是面向整个宏观经济而非针对房地产市场，但是房地产市场高度依赖银行信贷的特性，决定其必然受到本轮从紧货币政策的直接影响。本轮从紧的货币政策，将直接从供给和需求两方面对房地产市场产生抑制作用。长期作用结果，将导致房地产市场规模的缩小。
首先，货币紧缩将导致房地产市场供给下降。目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度高，加息对开发商而言必定是“利空”，收缩货币供应量，则意味着信贷规模的缩减，导致开发商融资成本上升，房地产投资减少，新增供给减少。同时，货币紧缩将抑制房地产市场需求，特别是投资需求。一般而言，加息使借款成本增加，将降低家庭住房支付能力，加重购房人的还款负担，提高住房使用成本，宏观上导致需求量下降。因此从长期来看，从紧货币政策对供给和需求的共同抑制将导致房地产投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降，而房价也将出现下滑趋势。
在上周举办的“2008年博鳌房地产论坛”上，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，今年，开发商至少萎缩了40%-50%的市场需求，从而导致了销售量急剧下降，由此，房地产企业面临缺少人气和市场需求的问题比资金问题更加严重。
无疑，如何改变市场的观望情绪，是目前开发商亟须解决的问题。近日京城楼市又兴起了“房车联动，买房送车，送完为止，358辆轿车等您开回家！”有业内人士表示，买房送车的大规模兴起，可以说是开发商为打开楼市阴云的最后“杀招”，如果今年6月楼市还无起色，7月出现抛盘救市的可能性极大。
开发商企业自食扩张苦果降价一成卖地融资
“最近我们在大连收购了一个海景项目，占地面积达到了47万平方米，而价格比当初该公司购进项目时还降低了10%.”一位开发商向记者表示，此外他们还在海南收购了一处酒店项目。他向记者解释说，主要是这两个项目全在当地的一些小开发商手里，但是随着今年货币政策紧缩，两家企业全面临无米下锅的境况，不得不卖地为手里的其他项目融资。
其实，目前全国开发商选择卖地渡过难关的已经不是个案了。根据有关报道称，重庆某著名开发商正通过多种渠道转让旗下一项目，以期回笼资金。据了解，目前该项目已经取得了预售许可权，但从去年12月份至今，仅卖出两套房子。开发商表示，目前该公司共开发有两个项目，从去年靠买房收回的资金仅有100万元，因此不得不卖掉一个项目，来获得资金开发另外一个项目。
无疑，去年土地市场火爆的地区，开发商全面临着过度扩张带来的苦果。记者从南京的一家专业房地产网站上看到，近期频频出现这样的信息：“南京主城内一开发商寻求公司以及项目整体转让，资金需求约17.5亿元”、“溧水主城区一100亩项目，总价1亿元，寻求转让”、“苏州开发区一酒店式公寓，楼面地价5000元，项目总价约2亿元，寻求转让”。
据理财周报近日统计的数字显示，两市105家上市地产公司平均资本负债率55.7%，其中最高的是鼎立股份，其资产负债率高达89.1%，这就相当于这家公司100块钱资产中有89块钱是从外面借来的。在取得数据的79家公司中，53家公司资产负债率在50%以上，而低于香港市场安全比例20%以下的只有3家公司，分别是运盛实业、ST东源和科学城，其中科学城资产负债率最低，只有5.32%.根据统计，79家公司中，64家企业流动比率在1至3之间，万科A、泛海建设、万通地产、北辰实业、保利地产等公司比率集中在2上下，分别为1.95、2.09、1.98、1.99、2.14.79家公司中有43家公司速动比率在0.5以上，而只有17家公司大于1，也就是说76%的公司短期债务风险很大，46%的公司风险非常大。
开发商资金链断裂“在即”资金缺口高达5000亿元
在“2008博鳌房地产论坛”上，钟伟发布的一份房地产金融报告显示，销售量萎缩成为今年房地产市场面临的主要困境。深圳房地产市场的调整并没有结束，反而有向全国蔓延的趋势。并且预计开发商今年全年总体资金缺口将至少达到4000亿到5000亿元。
从目前各地的情况来看，由于销售回款的大幅度减少，以目前的开发节奏而论，开发商将出现4000亿-5000亿元的资金缺口。这种情况足以使20家大型房地产开发企业陷入困境。钟伟指出，本轮从深圳引发的市场萎缩并带来房产价格调整的现象并未结束，而有全国化蔓延的趋势。
同时，潘石屹在最近的网聊中也指出，“房地产行业是一个资金密集型的行业，从今年初开始，中国整个房地产行业的资金就非常紧张，如果把中国所有房地产公司组合起来，做一张《资产负债表》，财务指标一定是非常难看的，在这种行业资金非常紧张的情况下，央行突然提高1%的准备金率，意味着又有4000亿的资金被冻结，房地产行业对资金就更为敏感了”。
从以往的房地产宏观调控看，潘石屹认为更多的是从各部门角度做出调整，调整的效果也是反向的，市场表现就是房价越调越高。但是从去年下半年开始后，政府的调控改为对银行按揭贷款利率乘数的调整、银行利息和准备金率的调整，这才“抓准了穴位”，“市场的反应是非常明显的”。从整个地产市场来看，深圳成为目前房地产市场的“保险丝”，要出问题会先有表现，要断会先断。有问题去论坛讨论 |
