在一般人眼中，房地产开发是高风险行业，而物业管理的风险不足挂齿，其实不然。正如王经纬文章中指出的，物业管理的责任主体较多，涉及的关系复杂，风险无处不在。因前期物业管理合同期限的不确定性，随时有可能被业主大会解聘，是企业首先要面对的风险；在招投标活动中考虑不慎，以及接管验收的不细致，都可能带来取得项目后收费不能维持正常经营、难以处理业主投诉等风险；在物业管理过程中，存在着对装修管理疏忽而导致火灾等事故发生而引发的风险；对物业管理区域内的安全防范以及停车场管理的风险近几年更是接连不断，在合同约定不明晰的情况下，小区内发生的不测事件都有可能被业主作为向物业管理企业索赔的理由，带来管理责任的风险。比如去年深圳发生凤凰卫视副总裁全家在家中被杀事件，物业管理公司被索赔120万元。此外，对投诉处理不当，会使得矛盾扩大而引发对立，尤其是被舆论和媒体渲染不能及时得到化解，将严重损害企业形象，带来管理的危机。
《物业管理条例》实施后，各地相继出台了一系列配套的法规和规范性文件，明确了物业管理企业与其他物业管理活动主体的责任，一定程度减少了物业管理风险的发生。但法律法规只能在一定程度上减少由于市场规则不健全、市场主体行为不规范带来的风险，并不能完全消除企业的经营管理风险。因此，在努力改善行业发展外部环境的同时，物业管理企业要增强预见性、针对性，提高自身防范和化解各种风险的能力。
对物业管理企业面临的种种风险及其防范措施进行了比较深入的讨论，这对提高全行业的风险防范意识十分有益。我认为，降低与化解物业管理风险，关键要做好以下几点：一是物业管理企业应当学法、懂法、守法，在参与投标、接管项目、提供服务等各个环节自觉执行物业管理相关法律法规，并充分运用法律武器保护自身的合法权益。二是要高度重视合同的签订。吴春兴、陈智勇的文章详细谈了来自合同的风险，我认为关键还是在制定合同时要树立风险意识。《物业管理条例》第36条明确指出“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，关键是合同约定的内容，千万不能为了取得项目管理权而作出不切实际的承诺，对做不到的事情一定要有免责条款。三是要建立健全并严格执行企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制，通过改进经营管理方式，提高管理水平和效率以及降低成本，增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险能力。四是物业管理企业应当建立事前科学预测、事中应急处理、事后妥善解决的风险防范和危机管理机制，要通过经验积累，把握风险的规律性，并针对不同类型的风险建立相应的应急预案。风险与危机发生后，
应当从容应对，做好相关协调工作，包括争取舆论支持等，最大限度
地降低企业的经济和名誉损失。五是适当引入市场化的风险分担机制，比如为其接管的物业共用部位及共用设施设备购买保险，若发生楼宇外墙墙皮脱落击伤行人或砸坏车辆等意外，由保险公司承担相应赔偿责任。应该说，在市场经济条件下，风险是一把双刃剑，如果防范并化解了作为企业的共性风险和物业管理行业的特有风险，物业管理企业获得的就是效益。应对，做好相关协调工作，包括争取舆论支持等，最大限度地降低企业的经济和名誉损失。五是适当引入市场化的风险分担机制，比如为其接管的物业共用部位及共用设施设备购买保险，若发生楼宇外墙墙皮脱落击伤行人或砸坏车辆等意外，由保险公司承担相应赔偿责任。应该说，在市场经济条件下，风险是一把双刃剑，如果防范并化解了作为企业的共性风险和物业管理行业的特有风险，物业管理企业获得的就是效益。有问题去论坛讨论 |
