[摘 要] 不动产价值本质上是关于不动产权益的价值，不动产权益分析是评估其价值的关键，这在不动产特殊权益估价中表 现得尤为突出。不动产特殊权益包括特殊的非占有性不动产权益和特殊的占有性不动产权益；特殊的非占有性不动 产权益包括地役权、抵押权和可转让的开发权，特殊的占有性不动产权益包括空间利用权、时间分享权、收益权、建筑 物区分所有权、合作所有权。不动产特殊权益在不动产评估实务中出现得越来越多，对其进行分析并探讨其价值评 估的思路，具有重要的理论与实践意义。
[关键词] 不动产；特殊权益；价值评估[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024（2006）10-0184-03
[作者简介] 蔡 勇，江西省建设厅住宅与房地产业处注册房地产估价师，研究方向为房地产经济。（江西 南昌 330046）
不动产的权益包括权利、利益和收益三个方面，一般的不动产权益的价值评估已为不动产估价人员所熟悉，但不动产特殊权益的分析及其价值评估却为不少不动产估价人员所陌生。为此，笔者撰写本文对其进行探讨，以供不动产估价人员在实务中借鉴。
一、特殊的非占有性不动产权益
（一）地役权。地役权是土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的方便与利益而利用他人土地的一种用益物权。在与地役权相关的不动产中，需要取得地役权的不动产称为需役不动产或支配不动产，而提供地役权的不动产则称为供役不动产。地役权的一个常见形式是（道路）通行权——即是从别人土地上通过的权利。另一个就是输电设施或电话线路的地役权，它允许设备公司在土地上指定的地点树立电杆并在电杆之间布线。
地役权分为两种类型，第一种是附属地役权，它附属于土地上，而不是一种私人权益；第二种是总地役权，它不附设于不动产，而只是有利于拥有权益的个人或机构。例如，上述输电电线地役权有传输电力的效用，而未附属于任何不动产。附属地役权除上述的道路通行权外，还有保留地役权、开放空间地役权和古迹保存地役权。保留地役权可限制不动产的未来使用，并且具有保护野生动物和栖息地的效用；也可以为自己不动产的效用，通过支付相应代价而取得保留地役权，例如，假设位于海滩附近的一个宾馆A与海滩之间有一个建筑高度相对低很多的宾馆B，则宾馆A为了不失去其眺望大海的效用，就可以通过取得保留地役权来限制宾馆B改造或重建为高层建筑，但是需要为此向宾馆B支付有关代价。开放空间地役权要求将土地留出来做为非建筑用地。古迹保存地役权常常是通过禁止对不动产实体进行改造的方式来保护某些具有历史价值的不动产，它使不动产避免开发至单纯从不动产所有权人的经济效益来说的最高最佳利用状态，而达到了从整个社会角度看的最高最佳使用状态。
之所以需要对地役权进行价值评估，一是因为地役权包含了一些对供役不动产所有权的限制，服从地役权被认为是背上了包袱，从而在一定程度上会减少供役不动产的价值；二是因为地役权能使需役不动产的效用得到更好的发挥，从而在一定程度上会增加需役不动产的价值。地役权的价值评估思路依地役权的取得情况不同而不同，对于政府因公共需要通过征收取得地役权的估价，其经济理论基础与国家征用补偿估价基础大致相同，价值的衡量是供役不动产价值的损失，即地役权的价值等于供役前的不动产价值与供役后的不动产价值之差，而不在于取得地役权不动产的价值增加；对于私人通过合同取得的地役权的估价，采用分配法，即通过对受益的需役不动产的价值增加总量或收益增加总量进行分割来进行估价。
（二）抵押权。当某宗不动产被设定抵押权作为贷款债务担保时，该宗不动产的完全产权就被分割成了两个部分，即抵押不动产权和抵押权。抵押权是贷款人（抵押权人）所拥有的权益，其权利是指贷款人有权将不动产权作为本票担保，或借款人无力还债时有权向法院申请对抵押不动产进行处置并优先得到清偿；其利益和收益是借款人偿还的贷款本金和支付的借款利息，或者是借款人无力还债时从处置抵押不动产所得的价款中得到的优先偿还的款额。
抵押权益价值评估的思路分两种情况，第一种情况是假设借款人能够按照借款合同的要求如期足额偿还剩余的贷款本息值，在这种假设前提下，评估思路是抵押权价值等于借款人在估价时点之后各期需要支付的贷款本息值在估价时点的现值之和；第二种情况是假设借款人在估价时点之后不能足额归还剩余的贷款本息值或者根本就不归还剩余的贷款本息值，在这种假设情况下，评估思路是抵押权价值等于借款人在估价时点之后可能归还的贷款本息值和抵押权人从处置抵押物中所获的优先受偿款额在估价时点的现值之和。抵押权人从处置抵押物中所能获得的优先受偿款额，是处置抵押物的所得扣除处置费用、有关税金后的余额；如果抵押不动产所占的土地为划拔土地使用权，则预先扣除的费用还包括需要补交的土地使用权出让金。处置抵押物的所得是抵押不动产在未来处置时的市场价值与某一个快速变现的折扣系数的乘积，抵押不动产在未来处置时的市场价值需要评估人员利用市场比较法结合长期趋势法评估确定，快速变现的折扣系数也需要评估人员通过对当地市场的调查确定。
（三）可转让的开发权。可转让开发权是自土地所有权人或使用权人拥有的权利束中分离出来，一般经出售而转让给同一地区或不同地区的另一土地产权人的开发权。可转让的开发权多见于保护区内的不动产中，处于保护区内的土地产权人可以得到开发权，该开发权不能用于开发自己拥有的土地，但可以出售给开发区内的土地产权人，得到此可转让开发权的开发区内土地产权人，可以兴建比开发区使用分区管制法规通常允许的密度更高的建筑物。
在有足够的比较案例时，评估人员可以采用市场比较法进行可转让开发权的估价，但是，目前国内一般还没有足够的可转让开发权的比较案例，所以比较可行的估价方法是采用类似于剩余法的估价思路来估价，所谓类似于剩余法的估价思路，是指先通过求取开发区内的某一不动产在取得可转让开发权后的价值，然后减去其在取得可转让开发权前的价值，得出可转让开发权所引致的价值增加值，最后对这个价值增加值进行适当的分割，即可得出可转让开发权的价值。
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