房地产金融与项目融资（下）
　　一、大纲要求
　　考试目的：
　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产金融、房地产资本市场、房地产项目融资等基本概念和知识的掌握程度，促使应考人员开阔视野，提高为房地产金融提供估价咨询服务的能力和知识水平。
　　考试基本要求：
　　掌握：房地产抵押贷款的概念与类型，房地产项目融资的概念，房地产项目融资方案编制方法，金融机构对项目贷款审查的内容。
　　熟悉：房地产企业权益融资与债务融资的概念，房地产开发贷款与土地储备贷款的概念与特性，房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款的风险与风险管理措施。
　　了解：房地产市场与资本市场的关系，抵押贷款二级市场，房地产投资信托及其风险与风险管理。
　　要点说明：（略）
　　二、内容讲解
　　9．2　房地产金融风险
　　9．2．1　房地产开发贷款的风险与风险管理
　　9．2．1．1　房地产开发贷款的风险
　　（1）政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险，并最终波及银行的信贷资产质量。
　　（2）市场风险。市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、流动性风险较大，因此，投资者和银行需要对市场的供求现状和趋势作认真的分析，尤其要对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，并采取相应的调整策略，以减少由于对市场状况把握不准造成的损失。
　　（3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。对于房地产开发企业来说，一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响，若企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。
　　（4）财务风险。财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。由于房地产项目投资额较大，建设周期和投资回收周期均较长，开发企业的自有资金通常不足以满足投资所需，其投资所需的部分资金，甚至大部分资金，需要通过银行贷款来满足，因此，高负债率就成了房地产开发企业的普遍特征。据统计，房地产开发企业的资产负债率很高，近几年一直在76％左右，有些地区超过80％，房地产开发企业自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。
　　（5）完工风险。完工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性。其风险来源主要表现在：政府批文未如期取得、不可抗力因素的影响、不可控因素的影响及开发建设投资超支等。
　　（6）抵押物估价风险。抵押物估价风险是指银行在发放贷款之前由于对抵押物的估价不当所造成的损失的可能性。资产抵押是开发贷款风险防范的重要手段，因此抵押资产价值评估的准确性至关重要。
　　（7）贷款保证风险。贷款保证风险是指发放贷款时对保证人的错误判断所造成贷款难以归还的可能性。目前，商业银行发放的房地产开发贷款基本上以贷款项目所对应的土地及在建工程作为抵押物，但也有一部分是企业担保形式的保证贷款。对担保企业的担保能力的评价，往往只是根据该担保人为借款人作担保之前的财务报表数据及其他相关指标测算，而在房地产企业较长时期的贷款期间，银行并不是时刻关注担保企业是否还具备担保能力，并采取相应的有效措施。当担保企业的经营状况出现较大的变化时，就会引发贷款保证风险。