[案例3—12]
××仓库房地产估价结果报告（节选）
（一）委托方：通达储运公司
（二）估价方：××房地产估价公司
（三）估价对象：位于××市红运路66号的××仓库全部房地产
（四）估价目的：清产核资
（五）估价时点：2004年4月22日
（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
（七）估价依据：
1.清产核资的有关文件规定；
2.××仓库的会计记录；
3.估价人员现场查勘；
4.其他有关资料。
（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法：根据估价目的及估价对象的状况，分别采用成本法和收益法估价，以成本法估价的结果为主，参照收益法估价结果进行调整。
（十）估价结果：××仓库全部房地产的估价值为50039525元，大写：人民币伍仟零叁万玖仟伍佰贰拾伍元整。
（十一）估价人员：（略）
（十二）估价作业日期：2004年4月20日一2004年4月28日
（十三）估价报告应用的有效期：（略）
××仓库房地产估价技术报告
（一）房地产状况因素分析：××仓库由9座库房组成，每座库房建筑面积1920m2，单层，370mm厚砖墙，人字形钢屋架，梁底标高5m，室内地面高于室外地面标高lm左右。库房建成于1998年4月。库区土地总面积21600m2，1997年4月由市政府出让给通达储运有限公司使用，使用年限为50年。
××仓库属通达储运公司所有，位于××市红运路红运仓库区。红运仓库区总用地面积1500公顷，位于××市东北，是××市的主要仓储区。
（二）市场背景分析：（略）
（三）最高最佳使用分析：（略）
（四）估价方法选用：根据估价目的及估价对象的状况，分别采用成本法和收益法（具体采用报酬资本化法）估价，以成本法估价的结果为主，参照收益法估价结果进行调整。
（五）估价测算过程：
1.采用成本法估价
（1）土地使用权价格据向市国土局了解，红运仓库区现时出让地价为1200元／m2，基础设施配套费为100元／m2，（红运仓库区所出让的土地全部为已经三通一平的熟地），与获取土地有关的其他费用合计为120元／m2.由此可知现时重新获得估价对象土地使用权价格为：（1200＋100＋120）×21600＝30762000（元）
因为土地使用年限为50年，已使用7年，故估价对象土地使用权现时价格应为：30762000×（1—7/50）＝26372920（元）
（2）建筑物及附属物重置价格按照市建设定额管理站提供的谷丰登2003年第三季度各类建筑造价，××仓库库房的土建造价为723元／m2，土建总价为：723×l920×9＝12493440（元）
根据有关资料，仓库建设的各类税费、利润等为土建造价的15％，土建总价与这些费用合计为：12493440×（1十15％）＝14367456（元）
实地观察，9座仓库平均为九成新，减去成新折扣后得到：14367456×0.9＝12930710（元）
经实际估算，每座仓库库房内各类通风、消防等附属设备的全新现价为40万元，总价为：400000×9＝3600000（元）
平均耐用年限为15年，按直线折旧，残值率5％，扣除折旧后的附属设备现值为：3600000×（l－（1—5％）×6／20）＝2574000（元）
库区围墙、道路、门房等考虑成新后的现值为1630000元。
建筑物及附属物重置总价为：12930710＋2574000＋1630000＝17134710（元）
（3）估价对象房地产按成本法估价的结果为：26377920＋17134710＝43512630（元）
2.采用收益法估价
（1）根据××仓库近3年的会计记录，各年仓库出租的总收入分别为：2003年9736577元2002年9547866元2001年10003525元据对当地情况的调查，仓储业经营状况普遍较稳定，从××公司的会计记录也反映了这一点，故以上述三年出租总收入的平均值作为仓库的出租总收入：（9736577＋9547866＋10003525）／3＝9762663（元）
（2）每年各项经营管理费用（不含房屋及附属物的折旧）合计为：2507748元（测算过程略）。
（3）每年净收益为：9762663—2507748＝7254915（元）
（4）经调查并结合估价人员掌握的资料，确定报酬率为12.3％
（5）估价对象按收益法估价的结果为：（7254915／12.3％）×（1—1／（1＋12.3％）43）＝58580890（元）
3.以上收益法估价结果为成本法估价结果的134.6％，考虑到估价目的，将成本法估价结果适当调增15％作为估价结果，由此得出：43512630×（1＋15％）＝50039525（元）
（六）估价结果确定：××仓库全部房地产的估价值为50039525元，大写：人民币伍仟零叁万玖仟伍佰贰拾伍元整。
[案例3—12]分析
1.对于有使用期限的房地产，在估价时应该注意两点：一是在同等情况下，土地价格会随其可使用年期的减少而减少，这一点在本估价报告的成本法估价过程中已体现出来，需要补充说明的是，在采用市场法估价时，如果可比实例的土地可使用年期与估价对象的不同，则要在个别因素修正时加以考虑；二是在采用收益法估价时，估价对象可获取收益的年限受到土地可使用年期的限制，这一点在本估价报告的收益法估价过程中也考虑到了。
2.本估价报告在确定估价值时采用将成本法估价结果参照收益法估价结果适当调增15％的办法是可以的，但若能更具体地说明一下取15％的调增值的理由则更好。
3.计算已使用7年的土地使用权的现实价格时，年限修正系数计算错误。
4.农业房地产估价在一般的估价业务中，农业房地产的估价比较少，这主要是因为农业房地产一般为集体土地所有权，不能直接进入市场。这里仅举一例，不作重点分析。
需要注意的是：[案例4—13]是一个未经改动的估价报告，格式、用语都不规范。有问题去论坛讨论 |
