[案例3—11]
××陶瓷厂房地产估价结果报告（节选）
（一）委托方：红柳建材企业股份有限公司
（二）估价方：××房地产估价公司
（三）估价对象：坐落于××市长顺路338号××陶瓷厂内的一号车间全部房地产。
（四）估价目的：委托方业务需要，以估价对象向银行申请抵押贷款。
（五）估价时点：2004年3月18日
（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。
（七）估价依据：1.委托方提供的资料；2.估价人员实地查勘的结果；3.××市同类建筑物单价；4.建筑物耐用年限及残值率的部颁标准。
（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法：由于该类厂房交易的实例不多，采用市场法估价较困难，根据现有资料和估价目的的要求，拟采用成本法估价。
（十）估价结果：估价对象价格为8803000元，大写：人民币捌佰捌拾万零叁仟元整。
（十一）估价人员：（略）
（十二）估价作业日期：2004年3月14日一2004年3月22日
（十三）估价报告应用的有效期：（略）
××陶瓷厂房地产估价技术报告
（一）实物状况因素分析：估价对象为红柳建材企业股份有限公司所有，一号车间为四层钢筋混凝土结构，建筑面积7685.48m2㎡，建于2004年6月。外墙为37清水砖墙，1.2m高水泥砂浆勒角；内墙普通抹灰，106涂料；天花为轻钢龙骨，石膏板吊顶；地面为水磨石；屋面两布三油，硅石保温层；空心夹板门，木质单层玻璃窗。
（二）区位状况因素分析：估价对象占地面积l921.37m2，所处地段为规划上的工业用地，土地等级为 三级，土地平整，呈长方形，交通方便，公共设施齐全。
（三）市场背景分析：（略）
（四）最高最佳使用分析：（略）
（五）估价方法选用：由于该类厂房交易的实例不多，采用市场法估价较困难，根据现有资料和估价目的的要求，拟采用成本法估价。
（六）估价测算过程：
1.建筑物价格根据当地工程造价资料测算，一号车间的单价为987.86元／m2（包括建安造价、税费及建筑利润在内）。一号车间已使用一年，根据部颁标准，钢筋混凝土结构生产用房的使用年限为50年，残值率为0，一号车间的建筑物价格为：987.86×7685.48×（1－1／50）≈7440000（元）
2.土地使用权价格当地征用土地、平整土地、配套建设等费用共为每亩47.3万元，土地使用权价格为：47.3×l921.37÷666.7＝1363000（元）
3.求取估价对象价格建筑物价格与土地使用权价格之和为：7440000＋1363000＝8803000（元）
（七）估价结果确定：估价对象价格为8803000元，大写：人民币捌佰捌拾万零叁仟元整。
[案例3—11] 分析
1.有些估价人员在估算房屋重置价时只考虑其建安造价，这是不全面的，应像本报告这样，还要包括建筑税费及利润。
2.抵押房地产估价应遵循保守原则，本估价报告在选取估价方法上是体现了这一原则的，但在估价过程中则对这一原则反映得还不够充分，这并不是说采用报告中的估价计算方法就一定没有反映保守原则，而是没有对此做出足够的强调说明。
3.评估过程简单，一号车间的单价及土地单价未展开说明。有问题去论坛讨论 |
