[案例3－5]
××写字楼估价结果报告（节选）
（一）委托方：××公司
（二）估价方：××房地产估价公司
（三）估价对象：××写字楼位于H市五一大道东段南侧，市工商银行西侧，芙蓉路交叉口以东约100米处，临五一大道。
（四）估价目的：为合作经营提供价值依据。
（五）估价时点：2004年2月28日
（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
（七）估价依据：L委托估价合同；2.国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、省、市等颁布的有关政策法规文件；3.《房地产证》×房地字第××号、第××号、第××号；4.估价人员实地查看和市场调查。
（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法：由于H市目前有同类型写字楼交易实例数例，拟采用市场法估价。
（十）估价结果：××写字楼在估价时点的房地产市场价值为23811万元，大写：人民币贰亿叁仟捌佰壹拾壹万元整。
（十一）估价人员：（略）
（十二）估价作业日期：（略）
（十三）估价报告应用的有效期：（略）
××写字楼估价技术报告
（一）实物状况分析：
1.产权状况2000年2月28日，B公司以投标方式获得××写字楼地块50年土地使用权，即2000年2月28日至2050年2月28日。该写字楼由B公司建造，其房屋所有权亦属B公司所有。
2.土地面积与建筑面积××写字楼所处地块宗地号0408068，土地总面积为2480m2，总建筑面积为38578m2. 3.建筑物概况该写字楼为钢筋混凝土框筒结构，建筑层数30层，地下二层为车库，有车位128个，建筑面积2560m2；地上28层为写字楼，建筑面积36018m2，内设弹性分隔间的办公用房，设备齐全，环境优雅。写字楼外观造型设计新颖，外墙面采用铝合金，孔雀绿色反射玻璃幕墙及花岗石铝板相结合，大厅圆柱采用镜面不锈钢包柱，电动扫描自动门，花岗石地面，整个大楼具有高贵非凡的风格。备有六台进口名牌高速豪华电梯，采用中央空调系统，设有国际卫星和接收系统。供电充足，设有快速自动转换发电机组备用，市电提供可靠双电源保证。有电脑闭路电视系统，保安监视和防盗系统，自控消防系统，多功能程控电话系统。耐火等级为一级，七度抗震设防，为目前H市最高、最雄伟、最高级别的写字楼。
××写字楼是项目目前H市最高最大的房地产开发项目，是一座现代化、多功能、高档次的写字楼，实行现代化电脑管理，配备多台进口名牌电梯、电视卫生接收系统和中央空调系统、多功能程控电话通讯、保安系统及现代化消防系统，还将组建专业化的物业管理公司进行科学的物业管理。
（二）区位状况分析：
××写字楼位于H市五一大道东段南侧，市工商银行西侧，芙蓉路交叉口以东约100米处，临五一大道。
该写字楼地处五一大道之黄金地段，所在区域为市行政事业办公区，周围有市人民政府、市工商银行、博物馆、电视台，向西有电信大楼、金融大厦，而后是市商业中心区。水电均由市政管道网供应，通讯、治安、交通、办公及生活环境在H市均属上乘。五一大道两侧，没有旧城区的拥挤和繁重的拆迁任务，是目前及今后高楼大厦建筑区。交通、水电、通讯及各种公共服务设施，在H市属一流。
五一大道为H市目前市内最宽最直的主干道，有6个车道，东经建筑中的跨江二桥而至经济开发区，西经跨江一桥而至东方公园，距火车站只有10分钟车程，离飞机场只有30公里。
（三）市场背景分析：H市房地产业起步晚，时间约于1992年国家宣布H市为开放城市之后。因此，房地产价格较其他同类型开放城市低。但由于它西通Y国，南接省会城市L市，目前正在修建南北铁路，H市将在我国大西南通道中占重要地位，另外H市还是我国少有的三沿（沿海、沿边、沿江）开放城市，这使H市房地产业成为目前及以后房地产投资的理想城市。
（四）最高最佳使用分析：（略）
（五）估价方法选用：由于H市目前有同类型写字楼交易实例数例，拟采用市场法估价。
（六）估价测算过程
1.选择可比实例
（1）华兴大厦写字楼位置：位于五一大道东北侧，邻建筑中的跨江二桥。
规模：建筑层数28层，地下2层为车库，地上26层为写字楼。
结构与装修：钢筋混凝土框筒结构，外墙为兰色玻璃幕墙、高级白瓷面砖，内墙为高级彩色喷涂，地面为釉面砖或水磨石，中央空调，配四部进口高速豪华电梯。
成交价格：写字楼平均为每平方米4800元，地下车库每个8万元。
成交日期：2001年2月20日
（2）中意大厦写字楼位置：位于芙蓉路西段北侧，电信大楼对面。
规模：建筑层数25层，地下2层的车库，地上23层为写字楼。
结构与装修：钢筋混凝土框架结构，外墙为铝合金玻璃幕墙，大理石或釉面砖地面，轻钢架石膏板吊顶，中央空调，配四部进口名牌电梯。
成交价格：写字楼平均每平方米5500元，地下车库每个9万元。
成交日期：2002年2月15日
（3）金鑫大厦写字楼位置：位于五一大道西段北侧，市建设银行对面。
规模：建筑层数20层，地下1层为管理用房，地上19层为写字楼。
结构及装修：钢筋混凝土框架结构，外墙为兰色玻璃幕墙，地面为水磨石，中央空调，配四部进口名牌电梯。
出租价格：该写字楼已使用4年，2000年至2003年平均年租金为每平方米800元。
价格估算：由于该写字楼用于出租，有持续稳定的租金收入，故采用收益法，求取价格，具体采用报酬资本化法进行测算。
A.年有效毛收入通过调查H市同类型写字楼出租价格，确定年租金每平方米800元符合客观收益情况，故年收入为每平方米800元，此为1995年租金价格。
且年运费费用a.折旧费根据H市工程造价标准，金鑫大厦建造原值为1500元／m2，土地使用权年限为50年，故折旧年限50年，残值率为0，则年折旧费＝1500／50=30（元／m2）。
b.维修费按H市惯例，维修费一般为房屋现值的1.5％，则年维修费＝1500×[1－（1－0）×4／50]×1.5％＝4.5（元／m2）
c.利息取一年期定期存款利率10.98％，则年利息＝l500×10.98％＝164.7（元／m2）
d.管理费年管理费＝（30+20.7）×10％＝5.1（元／m2）
巳保险费年保险费＝l500×2‰＝3（元／m2）
f.房产税依H市房产税标准，房产税为建造原值的1.2％，则年房产税＝1500×1.2％＝18（元／m2）
g.其他税年其他税为3元／m2 h.经营者利润据调查，H市写字楼行业投资收益率平均为15％，则年经营者利润＝（30+20.7+5.1+3+18+3）×15％＝12.0（元／m2）
所以，年总营运费用＝30+20.7+164.7+5.1+3+18+3+12＝256.5（元／m2）
C.确定报酬率根据银行利息及物价和市场情况分析，综合确定报酬卒为12％。
D.价格计算V=（800－256.5）/12%×[1－1/（1+12%）]=4505（元／m2）
2.确定修正系数
（1）交易情况修正所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。
（2）交易日期调整据调查测算，近几年交易日期修正系数平均每年为110％。
（3）房地产状况调整。其中：①区位状况调整以估价对象为100，则华兴大厦为95，中意大厦为98，金鑫大厦为83.②实物状况调整可比实例及估价对象的实物状况已介绍如前，以估价对象为100，则华兴大厦为96，中意大厦为98，金鑫大厦为89.
3.确定比准价格
4.计算估价结果
该写字楼市场价值＝36018×6255.5+128×100000＝238110599＝23811（万元）
（七）估价结果确定
B公司所属××写字楼（位于H市五一大道东段南侧），经采用市场法估价，在估价时点的市场价值为23811万元，大写：人民币贰亿叁仟捌佰壹拾壹万元整。
[案例3－5] 分析
1．由于H市是我国三沿开放城市，近年来房地产业发展迅速，写字楼物业也随即兴旺起来，面向市场的写字楼物业租售实例也逐渐增多，因此采用市场法评估是适宜的。
2．在市场调查与现场勘测过程中，评估人员详细分析了H市与写字楼物业密切相关的市场背景和相关因素，对写字楼的现场勘测也十分周密细致，文字简洁，内容全面，重点突出。但美中不足的是：文中有些字句过于夸张，例如称估价对象“为目前H市最高、最雄伟、最高级别的写字楼。”另外，像对估价对象所采用电梯的描述，也不应只说是“进口高速豪华电梯”或“进口名牌电梯”，不如直接写出电梯的品牌及产地，这样既显得资料翔实，文字又显得平实。
3．在主要采用市场法的同时，对出租用写字楼采用收益法求取收益价格，然后用于市场法中。由此可见，任何一项具体的评估是很少采用单一评估方法的，往往是多种方法的联合运用。
4．本评估报告中，对于修正系数的确定没有给出具体的分析过程。
5．本估价报告采用收益法求可比实例金鑫大厦的价格时，存在以下问题：
（1）租金应采用2004年时的租金值（因为后面在进行日期调整时，对这一可比实例未修正，即认为其交易日期与估价时点一致），或是采用2003年的租金值加上近年平均升幅作为2004年的租金值，而不应采用2000－2003年租金的平均值。
（2）计算总支出时，大厦的年折旧费不应包含在内。
（3）按惯例，写字楼、酒店等房地产一般交由专业管理公司经营，并付给管理酬金。管理酬金一般不是像本报告“h．经营者利润”那样计算的，而是有其行业惯例。
（4）本报告报酬率的求取过程缺少依据。
6．房产税的计税方式错，应为原值扣除30％以后按1．2％计。有问题去论坛讨论 |
