各种类型的房地产估价（商务办公房地产估价 旅馆房地产估价 餐饮房地产估价）
一、大纲要求
考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、娱乐、工业、农业、特殊目的等各种类型的房地产的估价的特点和影响因素的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：商务办公、旅馆、餐饮房地产及其估价的特点，分别影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在这些类型的房地产估价中如何选用估价方法。
要点说明：
3.商务办公房地产估价
（1）商务办公房地产及其市场的特点商务办公楼，俗称写字楼，是用于公司等商务机构办公的建筑物，在大、中城市，通常根据商务办公楼的装修、服务等档次将其划分为甲级、乙级和一般写字楼。
随着电子商务的流行和新经济概念的出现，目前的写字楼也出现了所谓“so－ho"的概念，即"smalloffice，homeoffice（小办公室，家庭办公室）”，这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。而与之相反的另一个趋势是：有些城市采取了较严厉的措施禁止公司在住宅内开业，其目的主要是为了挽救供应量过剩的写字楼市场。这些经济形态的变迁和政府政策的干预，都会对写字楼市场产生影响，从而影响写字楼的价值。
（2）影响商务办公房地产的主要区位状况
除了一般影响商业房地产的主要区位状况外，影响商务办公房地产的区位状况还有：1）是否位于中央商务区或政府机构附近；2）交通条件；3）周围环境。
（3）影响商务办公房地产的主要实物状况
1）外观；
2）内部装修；
3）设备、设施；
4）是否具有智能化办公条件；
5）满足不同公司的不同要求；
6）物业管理条件。
1.旅馆房地产估价
（1）旅馆房地产及其估价的特点
旅馆房地产，包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。
旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值情况居多。
与之相应要注意的是，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。
由于同类型旅馆的价值主要在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的床位数或是房间数，常常可以作为估价的指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客数，即可得出旅馆的总价。
（2）影响旅馆房地产的主要区位状况
1）交通条件；
2）周围环境。
（3）影响旅馆房地产的主要实物状况
除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况是：1）设备设施和用具；2）经营管理。
2.娱乐房地产估价
娱乐房地产是一类特殊的房地产，其估价的个别性、独特性比较强，一般较难把握，娱乐房地产估价的注意事项需要通过案例来说明。有问题去论坛讨论 |
