[案例3－3]××新村49栋703房地产估价结果报告（节选）
（一）委托方：张××
（二）估价方：××市房地产交易中心
（三）估价对象：张××所拥有的××新村49栋703房，建筑面积93.88m2㎡
（四）估价目的：为申请移民提供财产价值依据
（五）估价时点：2004年1月20日
（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
（七）估价依据：
1.《房屋所有权证》（×房证字第30004739号）
2.实地查勘和市场调查获取的资料3.政府有关文件和法规
（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法：由于可比实例较少，拟采用成本法估价。计算公式如下：房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置价－建筑物折旧
（十）估价结果：经过估算，在估价时点估价对象单价为人民币2207元／m2，总值207177元，大写：人民币贰拾万柒仟壹佰柒拾柒元整。
（十一）估价人员：（略）
（十二）估价作业日期：（略）
（十三）估价报告应用的有效期：（略）
××新村49栋703房地产估价技术报告
（一）个别因素分析：估价对象原为福利商品房，已补足地价（配套费），用途为住宅，于1998年竣工，混合结构，全部为业主自用，具体情况见附件。
（二）区域因素分析：（略）
（三）市场背景分析：（略）
（四）最高最佳使用分析：（略）
（五）估价方法选用：由于可比实例较少，拟采用成本法估价。计算公式如下：房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置价－建筑物折旧
（六）估价测算过程：
1；土地重置价根据委托方提供的地价付款收据，确定地价为7276元。
2.价格估算根据××市建设定额管理站公布2004年1月建筑工程价格信息和××省预算定额，确定估价对象重置价格为：
（1）建筑安装工程费：112656元
（2）施工前期费用：52573元
（3）区内配套工程费：45062元
（4）管理费：（112656＋52573＋45062）×3％＝6309（元）
（5）利息：52573×0.86％×10＋（112656＋45062）×0.86％×5＝11266（元）
建筑物重置价＝112656＋52573＋45062＋6309＋11266＝227866（元）
建筑物折旧：＝（227866×（1－0.1））／（50－6）×6＝27965.4（元）
现时价格＝7276＋227866－27965.4＝207177（元）
现时单价＝207177／93.88＝2207（元／m2）
（七）估价结果确定：对估价对象的状况、位置、装饰等影响其价值的因素进行综合考虑，根据市场调查资料及估价人员经验，采取成本法，确定估价对象的市场总价值为人民币207177元，单价为人民币2207元／m2.附件××市房地产交易中心房屋、建筑物现场勘查表物业名称 ××市××新村49栋703房物业地址 （略）
位置简图 （略）
结构 框架基础 桩基础总楼层 7层高 －楼面荷载 －评估楼层 7建筑面积 93.88㎡占地面积 －平面形式 3×2朝向 北电梯 －停车场库 有装修标准外墙喷塑内墙乳胶漆天花厅：乳胶漆；房：矿棉板（铝合金龙骨）吊顶地面地板漆门窗实心木板门，外设防盗门；白玻白铝合金窗，设防盗网厨厕防滑地砖，白花瓷砖到顶，卫生三洁具，暗线，暗设阳台防滑地砖，白花瓷砖到顶，设防盗网水电全部暗装，水电保障设施防盗对讲系统，卫星天线，－部直线电话
[案例3－3] 分析
1.估价对象是福利房，从估价目的角度看，在报告中估价人员应当列明有关福利房交易买卖处理的条件，以便明确移民者（房屋所有权人）对该房屋所占有的实际价值份额，这个份额才是符合该估价目的的估价额所含的范围。
2.估价中仅采用－种估价方法，不符合规范要求。
3.以取得土地与实际发生的费用作为土地的重新取得成本，混淆了土地原始取得成本与土地重新取得成本的概念。有问题去论坛讨论 |
