[案例3－2]××市房地产管理局直管公房出售估价结果报告（节选）
（－）委托方：××市房地产管理局开发经营部
（二）估价方：××市房地产价格评估公司
（三）估价对象：××区内四个房管所直管公房，混合、砖木房屋约35000m2
（四）估价目的：对房管局直管公房出售价格评估
（五）估价时点：1994年6月9日
（六）价值定义：本次估价为房改售房价格
（七）估价依据：1.各类地区基准地价2.现场丈量勘估记录
（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法：房地分离评估，综合计价。建筑物重置成本价按成新折扣法计算，土地价格采用基准地价修正法进行估价。
建筑物价值＝[（重置单价×成新折扣率）×（1＋各项因素修正之和）]×建筑面积土地价值＝[基准地价×（1＋各项因素修正之和）]×土地面积
（十）估价结果：估价结果如下表：
（十－）估价人员：（略）
（十二）估价作业日期：1994年5月29日至6月14日（十三）估价报告应用的有效期：（略）
××市房地产管理局直管公房出售估价技术报告（－）实物权益状况因素分析：（略）
（二）区位状况因素分析：（咯）
（三）市场背景分析：（略）
（四）最高最佳使用分析：（略）
（五）估价方法选用：房地分离评估，综合计价。建筑物重置成本价按成新折扣法计算，土地价格采用基准地价修正法进行估价。
建筑物价值＝[（重置单价×成新折扣率）×（1＋各项因素修正之和）]×建筑面积土地价值＝[基准地价×（1＋各项因素修正之和）]×土地面积（六）估价测算过程：
1.选择若干不同地区不同结构的直管公房，进行出售价格的评估。
各地段的基准地价如下：
（1）××街38号，为地上－层砖混二等房，建于1980年，建筑面积58m2，占地面积58m2. A.求取建筑物现值，各因素确定如下：a.同类房屋重置单价为200元／m2 b.坐向北，修正为＋2％c.西墙共有，修正为－4％d.窗户面积小（通风采光），修正为－3％e.经观察及计算确定成新折扣率为70％f.根据以上因素计算房价200×70％×（1＋2％－4％－3％）×58＝133×58＝7714（元）
B.求取土地使用权转让价格，各因素确定如下：a.该地区基准地价为70元／m2 b.宗地规则（有院），宗地条件修正为＋20％c.交通较不便，环境条件修正为－3％根据以上因素计算地价：70×（1＋20％－3％）×58＝4750.20（元）
C.该直管公房出售价格为：房价＋地价＝7714＋4750.2＝12464.20（元）
（2）××街35号，小瓦房3间，建筑面积48m2，占地面积48m2，1966年建造，向北。
A.求取建筑物现值，各因素确定如下：a.成新折扣率为0.4 b.重置单价为160元／m2 c.墙体修正为－10％d.采光修正为－2％e.坐向修正为＋2％f.根据以上因素修正计算房价房价＝[（160×0.4）×（1－10％－2％＋2％）]×48＝57.6×48＝2764.80（元）
D.求取土地价格，影响价格的因素修正如下：a.该地区基准地价为65元／m2 b.噪音、污染因素修正为－2％c.交通条件（临街）修正为＋5％d.地势条件修正为－1％根据以上因素修正计算土地价：地价＝[65×（1＋5％－2％－1％）]×48＝66.3×48＝3182.40（元）
C.该直管公房出售价格为：售价＝房价＋地价＝2764.8＋3182.4＝5947.20（元）
（3）建设路－栋15号四楼（顶层）二室－厅套房，建筑面积50m2，楼房土地分配面积为12.5m2，1983年建造，要求评估该直管公房1994年出售价格。
A.计算房价：该建筑物已使用年限为1994－1983＝11（年）
因其维护、修缮较差，结合观察法确定其成新折扣率为74％该建筑物为砖混二等，重置单价为280元／m2墙体修正为－4％坐向修正系数为＋2％楼层修正系数为－7％建筑物现值＝[（280×74％）×（1－4％＋2％－7％）]×50＝188.55×50＝9427.50（元）
B.计算土地价格：基准地价为85×2＝170元／m2（楼房地价按2倍计算）
交通条件修正为＋3％土地价格＝［170×（1＋3％）]×12.5＝175.1×12.5＝2188.75（元）
C.直管公房出售价格售价＝房价＋地价＝94275.5＋2188.75＝11616.25（元）
例4－例30（略）
2.根据大量实例评估，预测各类地区各类结构的直管公房出售价格如下表：
[案例3－2]分析
1.从估价报告中提供的情况看，本案例是为大批直管公房的出售确定出售的基准价格，由于是大面积售房，不可能在出售时对每－宗房屋估价，只能分别对不同地段、不同结构、不同建设年代的房屋确定统－的基准价，估价报告的结论就是提供了这样的几个售房基准价格表。
但是，估价报告并未对这个估价结果进行说明，也没有对房改售房时如何运用这个基准售价表进行说明。
2.估价报告的技术思路交代得不清楚，导致估价报告的估价测算过程也不清晰。
如第－章所述，该估价报告的估价技术路线是这样的：分别对不同地段、不同结构、不同建设年代的房屋确定基准价，基准价的确定方式是在不同地段、不同结构、不同建设年代的房屋中分别选择数宗有代表性的房屋，对其进行估价，然后取平均值，作为该类房屋的房改售房基准价。但估价报告对这个技术思路没有交代，从报告的计算过程看，估价人员对这个技术路线也不甚明确，因此在报告中对所列举的3个计算实例都是计算其总价。其实根据上述技术路线，应该是确定有代表性的房屋的单价。
3.报告的格式不严谨，虽然该报告已经按《规范》的要求作了改造，但有些在《规范》中没有明确规定的细部则保留了原始报告的原状。我们发现，第－个实例的房价计算程序和第二个实例是不－样的，第－个实例的计算程序为：“A.求取建筑物现值，各因素确定如下：a.同类房屋重置单价为200元／㎡ b.坐向北，修正为＋2％c.西墙共有，修正为－4％d.窗户面积小（通风采光），修正为－3％e.经观察及计算确定成新度为70％f.根据以上因素计算房价200×70％×（1＋2％－4％－3％）×58＝133×58＝7714（元）”
第二个实例的计算程序则为：“A.求取建筑物现值，各因素确定如下：a.成新折扣率为0.4 b.重置单价为160元／㎡ c.墙体修正为－10％d.采光修正为－2％e.坐向修正为＋2％f.根据以上因素修正计算房价房价＝[（160×0.4）×（1－10％－2％＋2％）]×48＝57.6×48＝2764.80（元）”
而第三个实例又完全采用了另－种书写格式，这样给人的感觉就不严谨。
4.报告中只列出了基准地价标准，没有说明基准地价的内涵，是土地单价还是还是楼面地价价，也没有说明基准地价修正的方法，因此对各修正系数的具体确定方法和在第三个实例的地价计算中，将基准地价乘以2，就显得依据不足。有问题去论坛讨论 |
