七、估价结果
上述两种估价方法得出的估价结果是：运用收益法测算的价格为：69547万元人民币运用成本法测算的价格为：72241万元人民币收益法和成本法是从不同市场角度进行估价，达到互相验证的效果，使估价结果更加客观合理。收益法与成本法两种估价方法的估价结果比较接近相差5％以内，由于五星级饭店特点，收益法的结果比成本法低的可能性是存在的，故均具合理性，又因是抵押评估，故采用算术平均计算方法进行处理。
69547×0.5＋72241×0.5＝70894（万元）
取整总价为70894万元，单价为14185元／㎡.估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照国家估价规范、地方规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情以及认真分析现有资料的基础上，采用收益法、成本法，经过周密测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，认为××市某饭店房地产（建筑面积49977.62㎡，划拨土地面积8048.23㎡）在2002年12月1日的客观市场价值为70894万元（大写：人民币柒万零捌佰玖拾肆万元整），约折合单位建筑面积价格为14185元／㎡（大写：人民币壹万肆仟壹佰捌拾伍元整）。见表2－32.
估价结果 表2－32
估价对象 总价格（万元人民币）单 位价格（元／㎡）
总计 70894 14185
附件
附件一：估价对象位置示意图
附件二：《国有土地使用合同》复印件
附件三：《国有土地使用证》复印件
附件四：《房屋所有权证》复印件
附件五：估价对象现状照片
附件六：委托人营业执照复印件
附件七：估价机构房地产估价资质证书
附件八：房地产估价师资格证书
[估价报告评析]
报告简要内容
本案例报告估价的是位于××市级商业区的某五星级涉外饭店整体房地产的市场价格，为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供市场价值参考。
该饭店总建筑面积49977.62㎡，划拔土地面积8048.23㎡；近400间客房；1991年8月投入运营。建筑物地上9层、地下2层，檐高32.8m；主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围扩，外立面贴白色面砖，仿古建筑形式；三层中厅有约2500㎡，净空高21m的室内广场。估价对象设施完善，按使用功能划分为客房、餐饮、康乐中心、商店、娱乐用房、会议厅等及其他附属配套用房。
估价人员对估价对象做了实地查勘和现场拍照，对其建筑物的使用和近年经营情况做了详细调查，并对周边区域类似档次用途的物业进行调查。
在分析有关资料的基础上，结合估价对象的特点，按照《房地产估价规范》要求选取了适宜的估价方法。因估价对象为收益性房地产，则首先选用收益法作为一种估价方法， ，又由于五星级饭店类房地产当地几乎没有买卖案例，难于选择市场法，故选用成本法为另一种方法，作为抵押房地产评估运用成本法也是谨慎评估的－种体现，分别对估价对象的整体价值进行估价。
最后通过对两种估价方法估算结果的分析综合后，确定采用算术平均方法得出最终估价结果。即估价对象某饭店整体房地产在估价时点的客观市场价值（价格）为72123万元，约折合单位建筑面积价格14431元／㎡.
[案例2-4]分析
本报告为一份书面的、叙述式的，按照《规范》要求整体组成和内容较为完整的估价报告。估价机构和估价师以估价报告形式履行了对委托人的责任。作为抵押房地产的市场价值评估也具有一定特点。
1.致委托人函
致委托人函是估价机构法人正式地将估价报告呈送给委托人的函件，具有一定的法律效力。本报告基本没有遗漏必要事项，简明扼要、概括准确。尤其对估价对象的范围、内涵界定明确。这样就给委托人的委托估价事宜一个既简要又明确的答复。
2.估价的假设和限制条件
估价的假设和限制条件针对估价对象的权属、他项权利及估价结果的价值形成条件作了假设和限制。其中就抵押房地产评估的必要法律条件作了限定。有问题去论坛讨论 |
