提起“以房养老”，我们不禁又想起了那位美国老太太，她让国人普及了“按揭买房”的超前消费观念，而她又将颠覆国人的养老观念。
与“按揭买房”不同的是，“以房养老”的崭新模式，就好比“樱桃好吃树难栽”，在中国国情面前，“以房养老”正遭遇一场技术与观念的双重困扰。
【现状】“以房养老”市场萌动
“谁说只有养儿才能防老，以后我们老两口就守着这套房子养老了。”对“以房养老”情有独钟的刘保仁（化名）信誓旦旦地告诉记者。
已过花甲之年的刘保仁夫妇是中原区一家老国企的退休职工，一辈子未育儿女，随着年事渐高，老伴因考虑到晚年无儿女照顾，成天忧心忡忡，患上了抑郁症，而刘保仁却是个典型的乐天派，他乐观地认为，随着中国逐渐步入老龄化社会，一定会复制美国这种“60岁之前人养房，60岁之后房养人”的模式，老年人不仅能解决养老保障的问题，生活还会因可支配收入的增加变得更加丰富多彩。
刘保仁说，如今民政部、建设部也都明确表示，“以房养老”在我国社会保障体系的建设过程中可以作为一种尝试。随着国内上海、北京等一线城市已经开始试点，南京等地也出现了“以房养老”的成功案例，刘保仁对“以房养老”最终将会在全国实施十分期待。
刘保仁憧憬的这种“以房养老”模式，是一种产权换现金的模式，即为反向住房抵押贷款（俗称倒按揭）。以最成熟的美国模式而言，拥有房屋产权的老年人，将房屋产权抵押给银行或保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估房主的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月、每年支付给房主一笔固定的钱，直到房主去世为止。
在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，金融机构将获取房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。
2006年政协十届四次会议上，建设部科技司司长赖明提交了一份有关“以房养老”的提案，引起了相关部门的注意。赖明认为中国已经存在“以房养老”推行的基础和潜在的市场。
2007年10月，民政部副部长窦玉沛做客中华网时表示，“以房养老”可以作为我国社会保障体系建设过程中的一种尝试。
另有媒体报道，建设部与中国保监会已向国务院提交了《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，并得到了国务院领导的同意，目前已进入市场评估阶段。
【瓶颈】技术和政策的双重尴尬
刘保仁对晚年生活的憧憬究竟能否实现呢？
近日，记者对郑州多家银行和保险公司调查后发现，虽然金融机构对“倒按揭”业务的优势和前景纷纷看好，但因为金融市场和技术层面上的种种不完善制约了这项业务的开展，目前还没有一家银行或保险公司愿意开展这项业务，“以房养老”在郑州似乎变得遥不可及。
上海浦东发展银行郑州分行个人信贷部总经理任海峰说，在“倒按揭”的具体操作中，对房产估价后，如果贷款评估少了很难让房主满意，贷款评估多了银行的风险会加大，银行与房主之间很难在利益上达成共识。
中信银行郑州分行零售银行部总经理助理王豫静认为，银行或保险机构的难处在于，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命难以预测。对于银行而言，“倒按揭”的风险是随着时间的推移不断增大的。因此如何确定“倒按揭”利率是一个很大的难题。
其实“倒按揭”隐含的风险背后，更多的还是技术操作层面的问题。王豫静认为，办理“倒按揭”需要大量的配套程序，在实施时，需要评估公司、拍卖公司、保险公司等机构协同操作，具体实施起来很复杂，这也限制了这项业务的开展。
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