3．估价对象的年有效总收入
8678．00＋6l2．00＝14850．00万元
4．求取年运营费用
运营费用是指位维护饭店房地产持续运营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。
根据估价对象的经营特点，委托人实行统筹管理，所以需要全面核算各项经营费用。年经营费用包括营业税金及附加、营业成本费用、人员工资福利、营业费用、管理财务费、能源事业费消耗、维护修理零部件更新费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金。不包括建筑物折旧、所得税、所有权费用和资本性支出。各项成本费用的估算，参考了本物业近两年的情况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。
(1)营业税金及附加
营业税为营业收入的5％(客房增值税为3％)，城市维护建设税和教育附加为营业税额的7％、3％，合计按营业收入的5．5％计算：
14850．00×5．5％＝816．75万元
(2)营业成本
客房成本为客房收入的5％：
8678．00×5％＝433．90万元
餐饮成本占餐饮收入的31％：
4160．00×3l％＝1289．60万元
康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14％：
900．00×14％＝126．00万元
营业成本合计1849．50万元。
(3)工资及福利
工资及福利费约占营业收入的11％：
14850．00×11％＝1633．50万元
(4)营业费用
营业费用约占营业收入的10％：
14850．00×10％＝1485．00万元
(5)管理财务费
行政管理费约占营业收入的7％：
14850．00×7．5％＝1039．50万元
(6)市场推广费
市场推广费约占营业收入的2．0％：
14850．00×2．0％＝297．00万元
(7)能源维修费
能源维修费约占营业收入的7％：
14850．00×7％＝1039．50万元
(8)房产税
房产税为房产原值70％的1．2％：
6100×49977．62×70％×1．2％＝256．09万元
(9)房产保险费
保险费为房产价值的0．25％：
6100×49977．62×0．25％＝76．22万元
(10)土地使用费
按规定为每年80．89万元。
(11)商业设备折旧
即餐饮厨房、洗衣房、停车场等商用设备及客房家具的年折旧费为210万元。
(12)物业管理酬金
约为运营费用的3％，为250万元
(13)年运营费用合计
816．75＋1849．50＋1633．50＋l485．00＋1039．50＋297．00＋1039．50＋256．09＋76．22＋80．89＋210＋250＝9033．95万元
5．估算年净收益
净收益＝年有效总收入－年运营费用＝14850．00－9033．95＝5816．05（万元）
6．确定报酬率
估价人员确定采用累加法，即安全利率加风险调整值法来确定报酬率。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及其他影响因素等。
目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为1．98％较低，根据估价对象所在地区现在和预测未来的经济状况良好，位置极具优势，经营期间饭店用途与新旧程度风险一般，流动性一般等，判断风险调整值为5％，则确定估价对象报酬率适中为7％。
7．收益年限的确定
估价对象用地为划拨用地，其土地用途为旅游酒店，除非国家征用，否则将持续使用。根据××市城市总体规划，该地区为商业用途。
所以本次评估是以估价对象能够按照目前的规定用途持续使用，能够在必要时，顺利办理土地出让手续继续使用为假设前提。
估价对象建筑物为钢混结构的非生产用房，其耐用寿命为60年。若补交土地使用权出让地价款，按旅游业用途，其土地使用权出让最高年限为40年，则本次估价按估价对象收益年期40年计算。
8．采用适当的收益法公式计算收益价格
根据估价对象的具体情况，同时注重预期风险，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，则收益法选择有限年，净收益不变、报酬率不变的收益法公式：
公式中V－－估价对象的房地产市场价值
A－－年净收益
Y－－报酬率
n－－收益年限
将数据代入公式计算：
V＝(5816．05／7％)·［1－1／(1＋7％)40]＝77537．89万元
9．扣减土地出让金
估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向××市政府缴纳土地出让地价款。因此，估价对象房地产价值不应包括估价对象处置时应向政府补交的出让地价款，应从上述得出的价格中扣除土地出让金地价款部分。
通过对估价对象周边同类用途土地的地价水平调查，根据××市基准地价及其修正结果(计算过程略)，并结合估价对象实际情况，确定该地区旅游酒店类房地产应补办出让手续，缴纳的土地出让(金)地价款为地上商业2000元／㎡、地上车库900元／㎡、地下收益部分面积按地上价格1／3即660元／㎡计算，则补交的出让(金)地价款为7991．10万元。
［(27681．3＋5589＋2453＋1795)×2000＋1261×900＋(1023＋1781＋2368)×600]÷10000＝37681．3×2000＋1261×900＋5172×660＝7991．10(万元)
10．采用收益法的估价结果
77537．89－7991．10＝69546．79万元
采用收益法估价的估价对象在估价时点的客观合理价格取整为69547万元。有问题去论坛讨论 |
