估价的假设和限制条件

　　一、本估价报告基于以下假设条件：
　　1.本次估价基于委托人所提供的全部资料具备真实性和合法性，并以此作为估价的重要依据之一。若因委托人提供的资料有误而产生的责任由委托人全部承担。
　　2.本估价报告以估价对象房地产能够按照规划批准的用途持续有效地使用为假设前提。
　　3.本次估价是以估价对象国有土地使用权不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提。
　　二、本估价报告的限制条件：
　　1.本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。如在一年中土地市场发生重大变化或政府有关政策有重大调整以及不可抗力等状况出现，报告书的价值应作相应调整，有效期也应随之调整。
　　2.本报告估价结果没有考虑税费转嫁等特殊的交易方式对估价对象价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象价值的影响。
　　3.本报告估价结果的计算是以估价对象在估价时点的状况和估价报告对估价对象的假设和限制条件为依据进行，如估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
　　4.本报告书包括致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告、附件共六部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，我公司不承担责任。
　　5.如未得到本公司的书面许可，本报告书的全文或任何部分内容均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

估价结果报告

　　一、委托人
　　名称：××市土地整理储备供应中心住所：（略）
　　法定代表人：（略）
　　二、估价机构
　　名称：××房地产估价公司住所：××路××号法定代表人：（略）
　　房地产估价资质：（略）
　　三、估价对象范围
　　估价对象位于××区卓刀泉南路12号，土地使用权规划用途为住宅，土地总面积为34068.69m2，位置详见附图（略）。
　　四、估价对象概况
　　估价对象位于××区卓刀泉南路12号，东邻规划道路、南邻空地，西邻桂子花园，北面柱子花园，位置详见附图。
　　估价对象规划用途为住宅用地，土地总面积为34068.69m2，地号为G11090004，图号为536，土地使用权出让年限为70年，规划容积率2.04，规划总建筑面积69570m2.四、估价目的：本次评估为委估方确定国有土地使用权出让价格提供参考。
　　五、估价时点
　　以估价对象土地公开拍卖日期2003年4月1日为本次估价的估价时点。
　　六、价值定义
　　本报告采用公开市场价值标准。本次评估所确定的土地价格是指估价对象在估价时点2003年4月1日，规划用途为住宅，土地出让年限为70年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯）及宗地红线内“场地平整”现状利用条件下的国有土地使用权出让价格。
　　七、估价依据
　　1.国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策性文件；
　　2.房地产估价合同；
　　3.房地产估价规范（GB／T5029l一1999）；
　　4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
　　5.委托人提供的其他相关资料；
　　6.估价人员现场勘察及其收集整理的资料。
　　八、估价原则
　　本估价报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则：
　　1.合法原则
　　2.最高最佳使用原则
　　3.替代原则
　　4.估价时点原则
　　5.公平原则
　　九、估价方法
　　估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定运用剩余法（假设开发法）、基准地价系数修正法作为本次估价的基本方法。
　　1.基准地价系数修正法
　　基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估宗地在估价时点价格的方法。其基本公式如下：Pi＝P×K1×K2×K3×K4×K5×K6×（1±∑K）
　　式中：Pi－待估宗地地价P－待估宗地对应的基准地价K1－日期修正系数K2－土地使用年期修正系数K3－容积率修正系数K4－宗地面积修正系数K5－宗地形状修正系数K6－建筑物朝向修正系数∑K－影响地价区位状况修正系数之和
　　2.假设开发法
　　预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：地价＝楼价－建安费用－工程前期费用－投资利息－投资利润－管理费用、销售费用及其他不可预见费用－税费十、估价结果：经计算（具体分析测算过程见估价技术报告），估价对象房地产在2003年4月1日的土地使用权出让价格为RMB5001.56万元，大写人民币伍仟零壹万伍仟陆佰元整。
　　按照土地面积折合单位面积地价为RMBl468元／m2，大写人民币每平方米壹仟肆佰陆拾捌元整。
　　十一、估价人员
　　签发人员：中国注册房地产估价师项目负责人：中国注册房地产估价师复核人员：中国注册房地产估价师撰写人员
　　十二、估价作业日期
　　2003年2月24日至2003年2月26日
　　十三、估价报告应用的有效期
　　本估价报告及结果应用的有效期为一年，即自2003年2月26日起一年内有效。