9.2城市基准地价评估
城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
中国的城市基准地价评估，有一个发展、完善的过程，可分为下列3个阶段：第一阶段是建立在城市土地定级基础之上，采用数学模型（设想企业利润的基本影响因素有3个：土地级别、资金和劳动力）测算土地级差收益，然后根据地租资本化原理（地价＝地租÷利息率）将土地级差收益转化为土地价格。这种基准地价是一种土地级别的基准地价。
第二阶段仍然是建立在城市土地定级基础之上，但在采用数学模型测算土地级差收益将其转化为土地价格的同时，也利用土地经营收益资料、市场交易资料等，直接运用收益法（如所谓“租金剥离法”）、市场法、假设开发法、成本法等估价方法评估出若干宗地的价格，以此为参考，再确定出各土地级别的基准地价。
第三阶段是不经过土地定级而直接评估出基准地价。这先是运用路线价法评估商业路线价区段的基准地价，后来发展为对全部土地进行地价区段划分，通过多种途径，如房地买卖，房地租赁，商业柜台出租，房地入股，以地换房，商品房开发，商店、写字楼、酒店、高档公寓经营等，调查评估出各地价区段中若干宗地的价格，再求这些宗地价格的平均数、中位数或众数，以此确定出各地价区段的价格。这种基准地价是一种区段的基准地价。
上述第三阶段的基准地价评估方法更为科学、实用、直观，但第一阶段和第二阶段的基准地价评估方法在当时也有其存在的客观背景：①当时各地房地产市场还未发育或刚刚发育，交易实例少，而且分布不均匀，存在着大量交易空白区，如果没有土地级别的控制，就难以测算出交易空白区的基准地价。②后来房地产市场虽然有所发育，但还很不健全，市场交易价格畸高畸低，隐价瞒价情况普遍且严重，信息失真，资料残缺不全，从而难以把握合理的地价水平，直接估价难度也很大。③当时人们对港台和国外的房地产估价理论、方法和实际了解不多，大量还是借鉴农地经济评价、地理学和城市规划的有关理论和方法。
城市基准地价评估的方法和步骤一般是：
确定基准地价评估的区域范围。
这是以一个具体城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。
明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。
其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质（如是出让土地使用权还是划拨土地使用权）、使用年限、用途（通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途）、容积率（通常按用途来明确相应的容积率）等。
划分地价区段。
所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。
抽查评估标准宗地的价格。
这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。
计算区段地价。
区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。
确定基准地价。
在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次（通常是从好到差排序），再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。
提出基准地价应用的建议和技术。
包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。有问题去论坛讨论 |
