9．1．7 计算临街各宗土地的价格
9．1．7．1 路线价法的计算公式
运用路线价法计算临街各宗土地的价格，需要弄清路线价的含义、深度价格修正率的含义、标准宗地的条件，并结合所需计算价格的临街土地的形状和临街状况。其中就路线价与深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情况来说明这个问题。
（1）当以标准宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率（即：∑单独深度价格修正率）。
（2）当以单位宽度的标准宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，计算公式为：V（总价）＝路线价×累计深度价格修正率×临街宽度
V（单价）＝V（总价）/估价对象土地面积＝路线价×累计深度价格修正率/临街深度
（3）当以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率
V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度
如果土地的形状和临街状况有特殊者（如土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街），则除了按照上述计算公式计算价格外，还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下：
V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率
V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积或者
V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率土单价修正额
V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积土总价修正额
9．1．7．2 路线价法计算举例
下面以标准宗地的单价作为路线价、采用平均深度价格修正率为例，说明临街各宗土地价格的计算。
（1）一面临街矩形土地价格的计算。计算一面临街矩形土地的价格，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。
[例9－3] 图9－4中是一临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元／m2。根据表9－1中的深度价格修正率，计算该宗土地的单价和总价。
[解] 由于路线价是用土地单价表示的，计算时采用表9－1中的深度价格修正率，具体应为平均深度价格修正率，故：
该宗土地的单价＝路线价×平均深度价格修正率＝2000×140％＝2800（元／m2）
该宗土地的总价＝土地单价×土地面积＝2800×20×15.24＝85.34（万元）
（2）前后两面临街矩形土地价格的计算。计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价值估价法”，即先确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）的影响范围的分界线， 再以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临街道的路线价和临街深度计算价格，再将此两部分的价格加总。
分界线的求取方法如下：
前街影响深度＝前街路线价/（前街路线价＋后街路线价）×总深度
后街影响深度＝总深度－前街影响深度
[例9－4] 图9－5中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为2000元／m2，后街路线价（土地单价）为1000元／m2。试按重叠价值估价法计算其前街影响深度。
[解] 该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下：
前街影响深度＝前街路线价/（前街路线价＋后街路线价）×总深度＝2000/（1000＋2000）×30＝20（m）
（3）矩形街角地价格的计算。街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下：
V（单价）＝u0×dv0＋u1×dv1×t
V（总价）＝（ u0×dv0＋u1×dv1×t）×（f×d）
式中 u。－－正街路线价；
dvo－－正街深度价格修正率；
u1－－旁街路线价；
dv1－－旁街深度价格修正率；
t－－旁街影响加价率。
街角地如果有天桥或地下道出入口等，影响其利用价值的，应在上述方法计算其价格后再酌以减价修正。
[例9－5] 图9－6中是一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为2000元／m2，旁街路线价（土地单价）为1000元／m2，临正街深度为22.86m（即75英尺），临旁街深度为15.24m（即50英尺）。根据表9－1中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％，计算该宗土地的单价和总价。
[解] 该宗土地的单价和总价分别计算如下：
该宗土地的单价＝2000×120％＋1000×140％×20％＝2680（元／m2）
该宗土地的总价＝土地单价×土地面积＝2680×15.24×22.86＝93.37（万元）
（4）三角形土地价格的计算。计算一边临街直角三角形土地的价格，通常是先将该三角形土地作补充线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率（一边临街直角三角形土地价格占一面临街矩形土地价格的百分率）。如果需要计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。计算公式如下：
V（单价）＝u×dv×h
V（总价）＝u×dv×h×（f×d÷2）
式中 h－－三角形土地价格修正率。
其他三角形土地价格的计算，通常是先将该三角形土地作补充线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后依照前述方法计算一边临街直角三角形土地的价格，再相减，即可得到该三角形土地的价格。
[例9－6] 如图9－6所示，有三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，试求该宗三角形ABC土地的价格。
[解] 在图9－7上作补充线AD，AE，BE及CF，则有：
三角形ABD土地的总价＝1000×116％×63％×70×80÷2＝2046240（元）
三角形ACD土地的总价＝1000×116％×63％×20×80÷2 ＝584640（元）
三角形ABC土地的总价＝三角形ABD土地的总价一三角形ACD土地的总价＝2046240－584640＝1461600（元）
（5）其他形状土地价格的计算。计算其他形状土地的价格，通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减。所以，一般只要掌握了一面临街矩形土地、前后两面临街矩形土地、街角地及三角形土地这几种基本形状土地的价格计算，其他形状土地的价格计算问题便可迎刃而解。有问题去论坛讨论 |
