6.6.2 剩余技术
剩余技术是当已知整个房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整个房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另一构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率折现，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。此外，把求得的未知构成部分的价值加上已知构成部分的价值还可得到整个房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。
6.6.2.1 土地剩余技术
土地剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率折现，即可求得土地的价值。
[例6—26] 某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。试计算该宗房地产的价值。
[解] 该宗房地产的价值计算如下：土地价值=（50-200×12％）/10%＝260（万元）
该宗房地产价值＝土地价值+建筑物价值＝260+200＝460（万元）
土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是有效的方法。例如，城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术估价。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。
6.6.2.2 建筑物剩余技术
建筑物剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市场法）能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率折现，即可求得建筑物的价值。
建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。此外，它还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。
6.6.2.3 自有资金剩余技术
自有资金剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件（包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等）计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。
自有资金剩余技术对测算特定抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可得到整个房地产的价值。
6.6.2.4 抵押贷款剩余技术
抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。
抵押贷款剩余技术假设投资者愿意投在房地产上的自有资金数量已确定，并且假设投资者需要从房地产中得到特定的自有资金资本化率也已确定，而贷款金额则取决于可作为抵押贷款偿还额的剩余现金流量和抵押贷款常数。
在正常情况下，抵押贷款剩余技术不适用于对已设定其他特定抵押的房地产进行估价，因为这时剩余的现金流量不完全归自有资金投资者所有，它还必须先偿还原有抵押贷款的债务。
6.7 收益法总结和运用举例
收益法有直接资本化法（含收益乘数法）和报酬资本化法（即现金流量折现法）。名义净收益与名义报酬率或名义资本化率相匹配，实际净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配，税前净收益与税前报酬率或税前资本化率相匹配，税后净收益与税后报酬率或税后资本化率相匹配，自有资金净收益与自有资金报酬率或自有资金资本化率相匹配，等等。
[例6—27] 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。试选用所给资料测算该旅馆的价值。
[解] 该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：年有效毛收入＝300×45×365×（1—20％）＝394.20（万元）
年运营费用＝394.2×30％＝118.26（万元）
年净收益＝394.2－118.26＝275.94（万元）
旅馆价值＝275.94÷10％＝2759.4（万元）
[例6—28] 某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2005年底，至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9％。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。
[解] 该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2004年底的收益价格测算如下：计算公式为：（略）
Al＝94（万元）
A2＝93（万元）
A3＝96（万元）
A＝95（万元）
Yo＝9％n＝48－4＝44（年）
t＝3（年）
将上述数字代入公式中计算得到：V＝1029.92（万元）
[例6—29] 6年前，甲提供一宗l000m2、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中l000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
[解] 本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用4年，剩余使用期限为16年）的28年土地使用权（土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法：一是先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来16年后的28年的净收益的现值之和。估价思路之二是采用市场法，寻找市场上类似房地产44年的价值和16年的价值，然后求其差额即是。
以下采用收益法的第一种求法。
据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。
（1）求取未来44年的净收益的现值之和：年净收益＝80×2000×85％×（1－35％）×12＝106.08（万元）
V44＝A/Y[1－1/（1+Y）N]=106.08/10%[1－1/（1+10%）44]=1044.79（万元）
（2）求取未来16年的净收益的现值之和：V16＝A/Y[1－1/（1+Y）N]＝106.08/10%[1－1/（1+10%）16]＝829.94（万元）
（3）求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值：V28=V44－V16＝1044.79－829.94＝214.85（万元）
有问题去论坛讨论 |
