宏观政策最终影响到微观市场，这一道理并不复杂。本文分析一下将长期影响我国及上海住宅市场的两个因素，或者称为一对矛盾：住房保障化和住房市场化。
先看两条消息。一条是上海近期公布了《2009年住房建设计划》：当年新开工住房面积约1800万平方米，其中，新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米，配套商品房400万平方米，新增廉租住房受益家庭2万户。不妨再比较一下早先制定的《2008年住房建设计划》：新开工住房面积约2000万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。由此可见，2009年上海保障性住房建设将占到新开工住房面积的45%，明显高于2008年的20%.另一条消息是，日前人民日报海外版记者就当前住房市场化改革、房地产市场等问题，专访了住房和城乡建设部部长姜伟新。姜伟新说：要进一步深化改革，坚持正确发挥政府和市场的作用，建立和完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系；市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化的住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位，必须毫不动摇地坚持市场化改革的基本方向。
从宏观上考量，计划经济和市场经济之间如何协调，曾让国家决策层困惑很多年，从住宅产业的发展历程分析，同样曾经和正在面临这一难题。1998年之前，福化利化分房制度基本上是铁板一块，之后实行的货币化分房制度又演变成狂热地发展商品房，同时抛弃住房保障。从2006年开始，国家明显推进住房保障建设，尤其是2007年的“国24号文”，大大加强了对于城市低收入家庭居住的扶持力度。在这种政策导向突变的情况下，又要防政府过于追求住房保障的规模和力度，反过来伤害到住房市场化改革的主方向。
中国的政治制度使很多地方官员好大喜功，以前为追求GDP政绩和城市面貌巨变，倾向于大力发展房地产，如今在着力推进住宅保障建设的背景下，部分地方政府极有可能盲目建设保障性和政策性住房，从而损害市场机制，也容易造成低质量的住宅大量出现，远远达不到70年的建筑标准，届时又要推倒重来、进行旧区改造，从而造成社会资源的巨大浪费。
加强住房保障建设势在必行，主要是“补功课”。各地2008、2009年住房建设计划中已经显示保障性用房比重明显提高。就廉租房和经济适用房两种产品而言，2008年所建面积占住宅开建总面积的比重，武汉高达近31%，北京约13%，深圳约19%，福州则低至4%，总体而言，平均在20%左右——上海正好处于均值位置。但各地情况有所区别，尤其是针对作为政策性用房的限价商品房的态度迥异，比如北京和福州的限价商品房比重分别为16%和21%，同时福州的经济适用房仅占3%；深圳经济适用房比重也仅有3%，但同时包括廉租房在内的公共租赁用房比重却高达16%.从中说明，虽然各地都一致认同并落实了中央加强住房保障的方针，但操作手法却有明显差异，在他们考虑的诸多因素中，如何平衡市场调节和行政干预是一个关键。比如，拿经济适用房和限价商品房相比较，前者行政干预程度大于后者，同时前者的政策优惠或财政补贴也比后者大。所以，福州、深圳等城市宁可少建经济适用房，多建限价商品房。
与多数城市相比，上海2009年保障性用房45%的比重偏高，其中约一半是配套商品房，这一产品是上海住房供应体系中的一大特色，曾有力地促进了城市建设和旧区改造。从普通百姓的角度考虑，政府花银子大造低价房，当然是求之不得，能在一定程度上解决高房价下居住难的困局。但另一方面，我们也应看到，由于以前所建的大量配套商品房位置偏远，动拆户并不满意，导致空置率较高，房子增值空间也不大，不得已，甚至部分楼盘开始转为商品房销售。老百姓真正需要是生活配套完善、近市区的低价房，政府应充分考虑到供应规模与供应质量之间的均衡性。而普通百姓亦须明白，不令配套商品房是定向发售的，经济适用房也只针对低收入家庭，大部分人仍需去市场中购房。有问题去论坛讨论 |
