成本法的基本原理
一、内容提要
1、成本法的基本原理
2、房地产价格的构成
3、选取可比实例
4、成本法的基本公式
5、重新购建价格
6、建筑物的折旧
7、成本法应用中涉及的有关规定
8、成本法总结和运用实例
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是要测试应考人员对成本法的基本原理、房地产价格构成和重新购建价格的熟悉程度，以及对成本法的基本公式和建筑物折旧的掌握程度。
考试基本要求
1、了解现行商品房价格构成、房屋折旧制度和房屋完损等级评定标准。
2、熟悉成本法的基本原理、房地产价格构成和重新购建价格。
3、掌握成本法的基本公式和建筑物折旧。
三、内容辅导
第一节 成本法的基本原理
一、成本法的含义
成本法是求取估价对象在估价时点上的重新构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象的客观、合理价格或价值的方法。
成本法的本质是以房地产重新开发建设成本为导向，求取估价对象的价值。
二、成本法的理论依据
成本法的理沦依据，可以分别从卖方和买方的角度来看。从卖方的角度来看，其理论依据是生产费用价值论，即不低于开发建造，己花费的代价；从买方的角度来看，其理论依据是替代原理，即不高于重新开发建造，所需花费的代价。买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。
例如：单项选择题
从卖房的角度看，成本法的理论依据是( )。
A、销售状况价值论
B、市场供求价值论
C、生产费用价值论
D、经济花费价值论
显然答案为：C
三、成本法中的“成本”的含义
成本法的本质是以构成房地产价格的各部分成本累加为基础，来估算房地产价格的方法。所以，成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。但在该方法中，也会用到通常意义上的成本。因此，在遇到“成本”一词时，要注意根据上下文的内容来判定其具体所指。例如，土地开发成本，即普通意义上的成本。
四、成本法适用的对象
成本法特别适用于那些既无收益，又很少发生交易的房地产估价；也适用于市场不完善或市场狭小的，无法运用市场法估价的房地产。例如，学校、图书馆、体育场、医院、行政办公楼、军营、公园、公益性房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或者针对特殊用户开发的房地产。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价。
五、成本法适用的条件
成本法适用的条件是：房地产价格直接取决于其效用，而非花费的成本，例如金杯与普通的玻璃杯，在用于喝水上，效用是一样的。特别强调的是，只有转化为效用的成本，才能构成价格或者价值；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多，也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，从长期、平均来看的，还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
六、成本法的理想假设条件
(1)价格正好等于成本加平均利润；
(2)供给正好等于需求；
(3)假设有某个因素引发了供大于求。
实际上，现实中很难满足理想假设条件。因此，在运用成本法估价时注意“逼近”理想假设条件。其中最主要的有两个方面：一是要区分实际成本和客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价值。
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