第六节 交易日期修正
一、交易日期修正的含义
交易日期修正：是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格，这样才能将可比实例价格，作为估价对象的价格。如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生变化，价格就有可能不同。要求估价对象的价格是估价时点时的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。
二、同一宗房地产在不同时间的价格可能变化的种类
同一宗房地产在不同时间的价格变化有3种可能；(1)平稳；(2)上涨；(3)下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期修正。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期修正，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。
三、交易日期调整的方法
进行交易日期修正可以采用百分率法、价格指数或房地产价格变动率，其中价格指数法是一种方便快捷的修正方法。
在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：(1)一般物价指数或变动率：(2)建筑造价指数或变动率；(3)建筑材料价格指数或变动率：(4)建筑人工费指数或变动率；(5)房地产价格指数或变动率。
房地产价格指数或变动率又可细分为：(1)全国房地产价格指数或变动率；(2)某地区房地产价格指数或变动率；(3)全国某类房地产价格指数或变动率；(4)某地区某类房地产价格指数或变动率。
注意：一般选用某地区某类房地产价格指数或变动率。
例如：单项选择题
对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )
A．一般物价指数
B．建筑材料价格指数
C．房地产价格指数
D．定额调整系数
显然：答案为C
例2：某宗房地产2005年6月的价格为1800元/平方米，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2003年1月为100计)。求2005年10月该宗房地产的价格。
解：(1)该问题是可比实例价格调整问题
(2)可比实例在估价时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×(估价时点的价格指数÷成交日期的价格指数)
(3)选取估价时点的价格指数及成交时价格指数：分别为05年10月：9.81和05年6月：76.7
(4)调整过程为：1800×98.1/76.7＝2302.2元/平方米
例3：某宗房地产2005年6月的价格为2000元/平方米，现需要将其价格调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为：99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。计算2005年10月的价格。
解：(1)因为每个月的价格指数均以上一个月为基数，因此价格指数为环比价格指数。故：可以按环比价格指数法调整。
(2)环比价格指数调整公式：
在估价时点时的价格 ＝可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数
(3)调整过程：
2000×105.1/100×109.2/100×112.5/100×118.1/100=3046.8/平方米
注意：指数要用下一个月的指数，所以从7月份开始。
例4：为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期2004年10月末。另查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末评均每月比上月上涨2%。计算交易日可比实例的价格。
解：(1)显然该问题是已知价格变动率，求可比实例价格调整问题
(2)由于价格变动率分阶段给出，所以也需要分阶段调整
(3)由于价格上涨是逐期上涨，而不是评均上涨。所以可以采用逐期上涨公式计算
(4)公式为：
可比实例在估价时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数有问题去论坛讨论 |
