建立价格可比基础
第四节 建立价格可比基础
一、建立价格可比基础的方面
建立价格可比基础包括5个方面：
(1)统一付款方式。价格以一次性款金额为基准，要将可比实例分期付款的成交价格折算为一付款金额。具体方法是按货币时间价值中的折现方法计算。
交易情况修正
第五节 交易情况修正
一、交易情况修正的含义
可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，只有这样才能作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。经过了交易情况修正后，就可以使可比实例，不正常的价格变成了正常价格。
注意：由于房地产独一无二、不可移动等特性，可比实例与估价对象不同是正常的，完全相同却是不正常。
二、造成成交价格偏离其正常市场价格的因素
交易中的特殊因素较复杂，但归纳起来主要有下列几个方面：
(1)有利害关系人之间的交易。
(2)急于出售或急于购买的交易。
(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
(4)交易双方或某一万有特别动机或偏好的交易。
(5)特殊交易方式的交易，比如拍卖、招标、哄抬或者抛售。
(6)交易税费非正常负担的交易。
(7)相邻房地产的合并交易。
(8)受债权债务关系影响的交易，比如以房地产抵债。
四、交易税修正方法
交易税修正公式为
正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格
正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际支出的价格
应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
则：
正常成交价格＝卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
正常成交价格＝买方实际支出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)
实例1：某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应缴纳税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳税费为正常成交价格的5%。计算买卖双方实际支付及得到的价格，实际成交价格。
解：
卖方实际得到的价格＝正常成交价格-应由卖方缴纳的税费
＝ 2500－2500×7%
＝2325元/平方米
买方实际支出的价格＝正常成交价格+应由买方缴纳的税费
＝ 2500+2500×5%
＝2625元/平方米
正常成交价格＝卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
＝ 2325/(1-7%)
＝2500元/平方米
正常成交价格＝买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)
＝ 2625/(1+5%)
＝2500元/平方米
注意：卖买双方方实际成交价格比正常成交价格的差额部分，以税费形式交给国家。即买卖双方都要交税。有问题去论坛讨论 |
