第四节 房地产价值和价格的种类
1.使用价值和交换价值的含义及其之间的关系
使用价值是指该商品能满足人们某种需要的效用；交换价值是指该商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。
没有使用价值肯定就没有交换价值，但是反过来却不一定成立，即没合交换价值不一定没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。房地产估价所评价的是房地产的交换价值。
2.投资价值和市场价值的含义及其区别和联系
某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体投资者的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或做出的评价。而房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。
二者的区别：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点上，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者的不同而不同。
二者的联系：投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。投资者评估房地产的投资价值，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为成交易能够实现的基本条件。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
3.成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价值的含义及其关系
成交价格是交易双方实际达成交易的价格；市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交的抽象结果；理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格；公开市场价值是在公开市场上最有可能形成的价格；评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。
其关系：要求评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格。
4.正常成交价格、非正常成交价格的含义
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格与非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。
5.正常成交价格的形成
正常成交价格的形成条件有如下7个：（1）公开市场；（2）交易对象本身具备市场性；（3）众多的买者和卖者；（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；（5）买者和卖者都具有完全信息；（6）理性的经济行为；（7）适当的期间完成交易。
6.何谓比准价格、积算价格、收益价格的含义
比准价格、积算价格、收益价格是分别使用比较法、成本法、收益法求取的评估价格。
7.原始价值、账面价值、市场价值的含义及其区别
原始价值也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。账面价值是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。市场价值是该资产现实在市场上实际所值的价值。
三者的区别：原始价值是始终不变的：账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。
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