2.房地产金融风险
房地产开发贷款的风险：政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性；市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。
经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性；财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性；完工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性；抵押物估价风险是指银行在发放贷款之前由于对抵押物的估价不当所造成的损失的可能性；贷款保证风险是指发放贷款时对保证人的错误判断所造成贷款难以归还的可能性。
个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
房地产投资信托的风险：主要包括经营风险、市场风险和利率风险。房地产投资信托的风险管理途径，主要表现在提升专业化经营水平、提升规模经营水平、吸引机构投资者参与、制定积极稳妥的经营战略、建立优秀的管理队伍等方面。
3.房地产项目融资
房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。
房地产投资项目所需要资金的融资渠道包括：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构（信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等）的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。
融资方案分析主要包括资金来源可靠性分析、融资结构分析、融资成本分析和融资风险分析四个方面的工作。
金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。
二、内容讲解
9.1 房地产资本市场
9.1.1 房地产市场与资本市场
房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展、房地产价值的提高而逐渐演变的。在房地产价值较低的时候，房地产投资者（开发商或业主）自己就可以提供开发或获得房地产所需的全部资金，几乎没有融资需求。随着房地产价值的逐渐提高，房地产开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。随着房地产信贷规模逐渐增大，传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。同时，商用房地产价值的提高，使得单个自然人无法提供全部权益资金。大宗商用房地产逐渐变成由公司、房地产有限责任合伙企业、房地产投资信托等机构持有。这些机构通过发行股票和债券等方式为开发或获得房地产融资，从而实现了房地产权益的证券化。
这时，房地产市场和资本市场之间变得密不可分。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成为商业银行、储蓄机构等金融机构的资产的主要组成部分；房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票和其它股票一样在股票交易所交易；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场的重要组成部分。房地产市场与资本市场的上述联系，形成了房地产资本市场。按照房地产市场各类资金的来源渠道划分。
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