房地产开发项目可行性研究（下）
一、大纲要求
考试目的：
本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：房地产开发项目投资估算、资金使用计划、收入估算与资金筹措的方法，财务评价报表的组成和财务报表编制的方法。
熟悉：可行性研究的含义、目的、作用、依据、工作阶段、内容和步骤，房地产开发项目策划、评价方案构造和基础参数选择方法。
了解：项目可行性研究报告的基本构成，项目可行性研究报告正文的写作要点。
要点说明（略）
二、内容讲解
8．4 房地产开发项目投资与收入估算
8．4．2 资金使用计划
房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在房地产项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。
8．4．3 收入估算与资金筹措
8．4．3．1 收入估算
估算房地产开发项目的收人，首先要制定切实可行的租售计划（含销售、出租、自营等计划）。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。
（1）租售方案
租售物业的类型与数量，要结合房地产开发项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期（年、半年、季度、月）拟销售或出租
的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。
（2）租售价格
租售价格应在房地产市场分析的基础上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。也可以参照房地产开发项目产品定价的技术和方法，确定租售价格。
租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。
（3）租售收入
房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数量乘以单位租售价格。对于出租的情况，还应考虑空置期（项目竣工后暂时找不到租客的时间）和空置率（未租出建筑面积占总建筑面积的百分比）对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期（年、半年、季度、月）所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。租售收入的估算，可借助表8—3和表8—4所提供的格式进行。
（4）收款方式
收款方式的确定，应考虑当地房地产交易的付款习惯，确定分期付款的期数及各期付款的比例。
8．4．3．2 资金筹措
资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
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