房地产开发项目可行性研究（上）
　　一、大纲要求
　　考试目的：
　　本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的掌握程度。
　　考试基本要求：
　　掌握：房地产开发项目投资估算、资金使用计划、收入估算与资金筹措的方法，财务评价报表的组成和财务报表编制的方法。
　　熟悉：可行性研究的含义、目的、作用、依据、工作阶段、内容和步骤，房地产开发项目策划、评价方案构造和基础参数选择方法。
　　了解：项目可行性研究报告的基本构成，项目可行性研究报告正文的写作要点。
　　要点说明
　1.可行性研究概述
　　可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
　　可行性研究是项目投资决策的依据，是筹集建设资金的依据，是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据，是编制下阶段规划设计的依据。
　　可行性研究的依据包括：国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；批准的项目建议书和同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。
　　2.可行性研究的内容与步骤
　　可行性研究包括投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策四个工作阶段。
　　房地产开发项目可行性研究的内容：项目概况、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定、市场分析和建设规模的确定、规划设计方案的选择、资源供给条件分析、环境影响评价、项目开发组织机构和管理费用研究、开发建设计划的编制、项目经济及社会效益分析、结论及建议。
　　3.房地产开发项目策划与基础参数选择
　　房地产开发项目策划方案通常包括：区位分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择等六个主要部分的内容。
　　经济评价中的基础参数包括时间类参数、融资相关参数、收益相关指标和评价标准类指标。
　　4.房地产开发项目投资与收入估算
　　房地产开发项目投资估算的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等。
　　前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
　　建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）等。
　　公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
　　基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。
　　房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。