经济评价指标与方法（下）
一、大纲要求：
考试目的：测试应考人员对房地产投资项目经济效果的了解程度，对各类经济评价指标及其计算方法的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系，盈利指标计算方法与案例应用。
熟悉：投资与成本的概念，经营收入、利润和税金的概念和相互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与案例应用。
了解：通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。
要点说明：（略）
二、内容讲解：
[例6—5] 某房地产开发商以5 000万元的价格获得了一宗占地面积为4 000 2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3 500元／㎡，专业人员费用为建造成本预算的8％，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3.0％和6.5％，预计建成后售价为12 000元／㎡.项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？
[解]
（1）项目总开发价值
1）项目建筑面积：4 000×5.5＝22 000（㎡）
2）标准层每层建筑面积：（22 000—4 000×60％×4）／10＝1 240（㎡）
3）项目总销售收入：22000×l2000＝26 400（万元）
4）销售税费：26 400×6.5％＝l 716（万元）
5）项目总开发价值：26 400—1716＝24 684（万元）
（2）项目总开发成本
1）土地成本：5 000万元
2）建造成本：22 000×3 500＝7 700（万元）
3）专业人员费用（建筑师、结构／造价／机电／监理工程师等费用）：7 700×8％＝616（万元）
4）其他费用：460万元5）管理费：（5 000+7 700＋616+460）×3.5％＝482.16（万元）
6）财务费用
a.土地费用利息：5 000×[（1+12％／4）3×4－1]＝2 128.80（万元）
b.建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：（7 700＋616＋460十482.16）×[（1＋12％／4）（2/2）x4—1）＝l 161.98（万元）
c.融资费用：（2 128.80+1 161.98） ×10％＝329.08（万元）
d.财务费用总计：2 128.80+1 161.98+329.08＝3 619.86（万元）
7）市场推广及销售代理费用：26 400×（0.5％+3.0％）＝924（万元）
8）项目总开发成本：5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924＝18 802.02（万元）
（3）开发商利润：24 684－18 802.02＝5 881.98（万元）
（4）成本利润率：5 881.98／18 802.02×100％＝31.28％
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