（2）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。
（3）经营成本
经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收人的比率，计算本期应结转的经营成本。
（4）期间费用
开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计人开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。
6.1.2 经营收入、利润和税金
6.1.2.1 经营收入
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报经营收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品（房屋）只有在市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。因此，经营收入比企业完成的开发工作量（完成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
6.1.2.2 利润
利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分，称为投资者的经营利润（或称盈利），这是房地产企业新创造价值的一部分，要在全社会范围内进行再分配。经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给企业，作为其可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金等。根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为经营利润、利润总额（又称实现利润）、税后利润和可分配利润等四个层次。
经营利润＝经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售费用＋财务费用利润总额＝经营利润＋营业外收支净额税后利润＝利润总额－所得税可供分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润）
6.1. 2.3 税金
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。国家或地方政府的这种筹集财政资金的手段叫税收。税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。
目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：经营税金及附加。包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税是从应纳税房地产销售或出租收人中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率目前营业税的税率为5％。城市建设维护税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7％和3％。
城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收；房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。
所得税税额＝应纳税所得额×税率。
应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33％。有问题去论坛讨论 |
