房地产市场调查与分析（一）
　　一、大纲要求
　　考试目的
　　本部分的考试目的是测试应考人员对市场调查、分析与预测方法的掌握程度，促使应试者提高进行房地产市场分析、细分房地产市场以及选择目标市场的实际操作能力和知识水平。
　　考试基本要求掌握：市场细分、目标市场选择和市场定位的方法，房地产市场分析的概念与作用，房地产市场分析的内容，房地产产品功能定位的概念与方法。
　　熟悉：市场调查步骤，市场规模的估计和市场趋势分析方法，识别竞争者、确定竞争者的目标、确定竞争者的战略、判断竞争者的反应模式、制定企业应采取的对策的方法。
　　了解：市场调查的意义和内容，对市场调查的分析与评估方法，分析消费者市场购买行为的方法。
　　要点说明：
　　1.市场调查
　　（1）市场调查是系统地设计、收集，分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程，其目的在于为企业的决策者进行预测和决策、制订计划提供重要依据。
　　（2）市场调查的内容包括国内外市场环境调查、技术发展调查、市场需求容量调查、消费者调查、竞争情况调查、市场营销因素调查等。
　　（3）市场调查的步骤：确定问题和调查目标，制定调查计划，收集信息，分析信息，报告结果。
　　（4）对市场调查的分析与评估有效的市场调查应具备以下特点：方法科学、调查具有创造性、调查方法多样、模型和数据相互依赖、合理的信息价值和成本比率、正常的怀疑态度、调查过程遵守职业道德。
　　2.市场分析的手段与方法
　　（1）市场规模的估计对市场规模的估计，实际就是预测市场的需求，即估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。
　　市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
　　（2）市场趋势分析方法分析市场趋势包括宏观环境预测、行业预测和企业销售预测。
　　市场趋势分析的主要方法有：购买者意图调查法、专家意见法、时间序列分析法和相关分析法。
　　1）购买者意图调查法是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。
　　2）销售人员意见综合法：综合若干销售人员的估计能得到很有价值的结果。
　　3）专家意见法又称为德尔菲法，其实施的程序是：提出所要预测的问题及有关要求，必要时附上有关这个问题的背景材料，然后一并寄给各专家；各专家根据所掌握的资料和经验提出自己的预测意见，并说明自己主要使用哪些资料提出预测值的，这些意见要以书面形式返回调查人员；将各专家的第一次预测值说明列成表，并再次分发给各位专家，以便他们比较自己和他人的不同意见，修改自己的意见和判断；将所有专家的修改意见置于一个修正表内，分发给各位专家作第二次或多次修改。最后综合各位专家的意见便可获得比较可靠的预测值。
　　4）时间序列分析法是利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去数据中的因果关系来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列分析法可进一步分为简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。
　　5）相关分析法包括：回归分析法是借助回归分析这一数理统计工具进行定量预测的方法，即利用预测对象和影响因素之间的因果关系，通过建立回归方程式来进行预测。
　　市场因子推演法是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量。