二、业主、业主大会及业主委员会（了解）
根据《物业管理条例》，建设部制定了《业主大会规程》，对业主及其权利义务、业主大会及业主委员会的性质、业主公约等作了明确规定。
（一）业主及其权利、义务
1.业主在物业管理中的地位
业主指所拥有物业的产权人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。
例题：业主是指（ ）。
A.物业的产权人（所有权人）
B.物业的管理人
C.物业的代理人
D.物业的租赁人
答案：A
解析：业主指所拥有物业的产权人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。
2.业主的基本权利、义务
业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。
在物业管理活动中，业主享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。。
在物业管理活动中，业主应履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。
3.物业使用人及其权利、义务
物业使用人（通常简称为使用人）是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。
由于物业使用人首先与业主发生关系（如租赁关系），物业使用人的基本权利、义务就受到租赁合同的一定限制。
例题：非业主使用人也是物业管理服务的对象。（ ） （2004年试题）
答案：√解析：这里的“非业主使用人”指的是物业使用人。物业使用人是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。物业使用人也是物业管理服务的对象。
（二）业主大会
1.业主大会的性质。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
2.业主大会的成立。业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责首次业主大会的筹备工作。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：①20％以上业主提议的；②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；③业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
3.业主的投票权。业主在首次业主大会会议上的投票权，可以根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。
4.业主大会履行下列职责：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
例题1：选聘、解聘物业管理企业是（ ）的职责。（2004年试题）
A.业主大会
B.业主代表大会
C.业主委员会
D.居民委员会
答案：A
解析：选聘、解聘物业管理企业是业主大会应履行的职责。
例题2：业主公约由（）制定并修改。（2005年试题）
A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
答案：A
解析：业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。
（三）业主委员会
1.业主委员会的性质。业主委员会是业主大会的执行机构。
2.业主委员会的成立。业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由五至十一名的单数业主担任。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
3.业主委员会履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会开展活动所需费用，经业主大会审核通过后，由全体业主分担。
例题：业主委员会的性质是（ ）。
A.业主委员会是业主大会的执行机构
B.业主委员会是业主大会的决策机构
C.业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织
D.业主委员会由物业管理区域内全体业主组成
答案：A
解析：业主委员会不是业主大会的决策机构。
（四）业主公约（了解）
业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立的，规定业主物业在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主（包括物业使用人、继受人）具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式订立。业主公约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守。
业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。建设单位应当在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主筹备成立业主大会的，由筹备组参照政府主管部门制定的示范文本，结合物业的实际情况对业主临时公约进行修改补充，拟定业主公约（草案），经业主大会讨论通过生效。以后可根据实际情况对业主公约进行修订并经业主大会讨论通过后生效。
业主大会、业主委员会作出的各项决定，不得与法律、法规、政策相抵触。
例题：下列关于业主公约，说法不正确的是（ ）。
A、是一种公共契约
B、属于协议、合约的性质
C.不具有协议、合约的性质
D.业主公约对全体业主具有约束力
答案：C
解析：业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。有问题去论坛讨论 |
