一、住房置业担保的概念
住房置业担保是在个人住房贷款业务发展到一定阶段，应市场需要而产生的一种新的房地产服务行业。2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，完善个人住房贷款担保机制，加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。实践证明，住房置业担保作为一种新兴的住房消费服务方式，对促进住房消费，防范和化解个人住房贷款风险发挥了积极作用。
住房置业担保基本上以提供有偿的信用担保为行业的经营范围，对该行业的规范法律应当由两部分组成，一是组织法，二是行为法。目前我国的担保公司无论是什么性质的，都不是依特别法成立，而是依《公司法》成立的普通公司，《公司法》是规范担保公司主要的组织法。至于担保行为法，我国目前已经建立了以《合同法》、《民法通则》为基本法，以《担保法》为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。为规范住房贷款担保市场，推动住房置业担保工作健康发展，建设部与中国人民银行2000年5月联合印发了《住房置业担保管理试行办法》（以下简称《试行办法》）。
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
理解住房置业担保概念需把握三点，一是住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期未能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。除了住房置业担保外，还有抵押、质押及其他保证担保等担保方式。二是它是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别其他形式住房保证担保行为。三是它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证。同时要求借款人应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。担保公司有权就代为清偿的部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押物。
例题：住房置业担保是指依照（ ）设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
A、《住房置业担保管理试行办法》B、《公司法》C.《合同法》D.《担保法》答案：A解析：《住房置业担保管理试行办法》
二、住房置业担保机构管理制度
1、公司设立（1）设立程序《试行办法》明确担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。
担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。
例题：下列关于担保公司设立，说法不正确的是（ ）。
A、设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。
B、担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业C.担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司D.担保公司的组织形式为合伙企业答案：D解析：担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司
（2）设立条件设立担保公司应当具备下列条件：1）有自己的名称和组织机构；2）有固定的服务场所；3）有不少于1000万元人民币的实有资本；4）有一定数量的周转住房；5）有适应工作需要的专业管理人员；6）有符合《公司法》要求的公司章程；7）符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
例题：下列关于担保公司的设立条件，说法正确的是（ ）。
A、有自己的名称和组织机构B、有固定的服务场所C.有不少于1 000万元人民币的实有资本D.有不少于5 00万元人民币的实有资本E、有一定数量的周转住房答案：ABCE解析：设立担保公司的条件中，要有不少于1 000万元人民币的实有资本。
（3）其他规定担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。
货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。
2、机构的风险管理（1）业务范围和资金应用的限制规定担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外），不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。担保公司的资金运用，应当遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。
（2）建立在银行的保证金制度担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存人借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。保证金的提留比例，由贷款人与担保公司协商确定。
（3）风险基金制度担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。
（4）最大担保额度规定担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。
例题：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的（ ）倍。
A、10 B、20 C.30 D.40答案：C解析：担保公司最大担保额度规定了，担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。
三、住房置业担保业务管理制度
1、担保的设立
（1）担保公司与商业银行本着平等、自愿、分散和控制风险的原则建立合作关系。担保公司不得强制要求商业银行接受住房置业担保，不得干预银行的正常信贷经营活动。任何单位和个人也不得强制要求担保公司提供住房置业担保。
（2）担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信。对于资信不良的借款人，担保公司可以拒绝提供担保。
借款人向担保公司申请住房置业担保，应当具备下列条件：1）具有完全民事行为能力；2）有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；3）收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；4）已订立合法有效的住房购销合同；5）已足额交纳购房首付款；6）符合贷款人和担保公司规定的其他条件。
（3）设立程序担保设立的过程包含要约和承诺两个阶段。
借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。
住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。
担保服务费由借款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。
2、担保的解除借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。
保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。
抵押房屋的处置，可以由抵押当事人协议以该抵押房屋折价或者拍卖、变卖该抵押房屋的方式进行；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
处置抵押房屋时，抵押人居住确有困难的，担保公司应当予以协助。
例题1（判断）：担保服务费由担保公司向借款人支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准（ ）
答案：错解析：担保服务费由借款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。
例题2（判断）：采用住房置业担保方式的，若债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。（ ） （2004年试题）
答案：√解析：贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期未能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
房地产中介服务行业自律第六节房地产中介服务行业自律（掌握）
一、房地产中介服务人员的职业道德房地产中介属服务性质，房地产中介服务人员除应具备扎实的房地产专业知识，较全面的金融知识，通晓有关的法律、法规外，对其职业道德要求也很高。
我国房地产中介服务行业尚处在发育阶段，房地产中介服务人员更要从维护行业发展、维护行业信誉、维护自身利益的角度出发，在加强业务技能学习，树立现代市场营销观念的同时，不断提高个人职业道德修养，做到遵纪守法、诚实待客、严格守信、爱岗敬业，自觉维护职业形象，促进房地产中介服务市场的健康发展。
二、房地产中介服务行业组织监督1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织——中国房地产估价师学会。它是隶属于建设部的全国性社会团体。2004年7月12日，经建设部同意，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会单位会员、个人会员规模不断扩大。学会下设5个专业委员会，分别为：考试注册专业委员会、教育培训专业委员会、学术专业委员会、国际交流专业委员会、标准专业委员会，并创办了《中国房地产估价师》杂志，开设了中国房地产估价师网站（WWW.cirea.org.cn）和中国房地产经纪入网站（WWW.agents.org.cn）。
凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪入学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是全国会员代表大会。在全国会员代表大会闭会期间，理事会为中国房地产估价师与房地产经纪人学会的领导机构。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要职责包括：开展房地产估价、房地产经纪理论和方法的研究，承担房地产经纪人执业资格注册工作，协助政府有关主管部门进行房地产估价师考试、注册工作，组织房地产估价、房地产经纪专业培训和房地产估价师、房地产经纪人继续教育，制订房地产估价、房地产经纪行业标准、职业道德规范，开展国际学术交流等。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会在建立房地产估价师执业资格、房地产经纪人执业资格，建立和完善行业自律机制方面做了大量的工作。中国房地产估价师与房地产经纪人学会主要通过以下工作开展行业自律管理：（1）开展行业自律情况的调研工作，为政府制定有关政策提供意见和建议；（2）建立行业内部的自律规则，制止低价竞争和价格垄断行为，维护行业内部公平竞争；（3）制定行业规范和从业人员道德规范，实施房地产估价师继续教育工作；（4）参与房地产估价机构资质管理规定和标准的制定工作，实施跟踪管理。
例题：中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是（ ）。
A、建设部B、中国房地产估价师学会监事会C.全国会员代表大会D.中国房地产估价师学会理事会答案：C解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是全国会员代表大会。有问题去论坛讨论 |
