苏州高新区作为国家高新技术产业开发区，区域范围从十一年前的6.8平方公里扩展到目前的250多平方公里，大量的外资企业在苏州高新区生根、开花、结果。在此同时，随着大批土地的征用，原为农村集体土地上的房屋（包括私人住宅和乡村企业的房屋）的动迁量也逐年递增。2002年达到6000多户，今年更是计划动迁10000户。经过市政府的批准，苏州高新区根据区域的实际情况，制定了有别于“城市房屋拆迁管理办法”的“苏州高新区房屋动迁实施细则”，对动迁对象按房屋评估价格进行补偿。因此，对动迁房屋的评估工作成为整个动迁工作的重要环节。其合理性、准确性和完善性，往往成为争议的焦点之一。在工作实践中，我们深切感受到：对农村房屋的评估与对城市房屋的评估有着较大的差异。农村房屋主要具有以下特点：
1.农村的房屋都是建造在集体土地上，在征用土地时就给于村级经济进行经济补偿，对房屋所有者（人）不再给予经济补偿了。所以只计算房屋的评估价格。
2.农村老百姓的房屋往往生活用房和生产用房混在一起。住房和作坊（工场）连在一起，或楼下是作坊楼上是住房。这类情况在乡村经济发达的江南农村甚为普遍，这就给评估工作增加了难度。
3.农村的房屋附着物具有明显的农村特色。如有：树木、农作物、河码头（驳岸）、院场、围墙以及牲畜圈（房、棚）、粪池，甚至还有小桥等，这些都会被要求加进评估内容里。
4.农村的房屋的装修：受利益驱动，农民会在动迁前，不惜费工费力，大搞突击装修。使得评估人员要受油漆气味熏燎，还要注意不要把粗制滥造的装修弄坏了。另外，农村房屋中还有一些特殊装饰物，如神龛、门楼、灶台各有千秋，着实让评估人员头疼。
鉴于上述特点，我们要做好农村房屋的评估工作，更要慎之又慎。
首先，要向评估对象（动迁户）详细宣传评估政策、方法，尽量降低动迁户的期望值，使其对补偿有个正常的心理准备；
其次，在人员配备上，选派对装修工程（特别是家庭装修工程）的施工和材料价格熟悉的估价师；
第三，广泛收集装饰材料市场信息（特别是二手装饰材料市场价格信息）以及对特殊附着物或装饰物价格组成信息；
第四，在实际评估时，要准确分辨永久性装修与突击性装修，对前者参照当前家庭装修市场价格结合成新率计价，对后者则仅将其材料费用计入评估价格；最后，在可能的情况下，尽量对动迁户晓之以理、动之以情，使其能较满意地接受我们给予的评估结论，也使其较快地进入实质性的动迁签约、搬迁阶段。
总之，农村房屋的动迁评估工作时间紧、任务重，政策要求高。但是，对于我们在开发区工作的估价师来说却是一个增长才干，培育吃苦耐劳精神的好机会。我们要牢牢抓住机遇，发扬与时俱进的精神，使我们的估价工作适时跟上苏州高新区的外向型经济发展的需要，也使我们的事业得到长足的发展壮大。有问题去论坛讨论 |
