三、房地产市值评估：弥补信息不对称
房地产评估就是一个价值观点形成过程。房地产市场价值的评估是大多数房地产评估任务的核心。所谓市场价值，如果买者和卖者的行为都是理性的、经济的，并且假设价格不受任何非法刺激的影响，完全竞争市场的所有条件都得到满足，该房地产应该换来的最有可能的价格。这一定义隐含了在指定日期里出售，和一定条件下所有者向购买者转让：
1．购买者和出售者受正当利益驱动；
2．双方拥有完全的信息，并且双方都以自己利益最大化为目的而行动；
3．允许一段足够的时间让房地产完全进入市场；
4．支付是通过货币或特定的金融安排来实现；
5．成交价格代表了对这份房地产的正常报酬，而没有受特殊的资金支付方式或者与出售相关的任何人员给予的价格让步的影响。
（一） 房地产评估师的作用
房地产评估不是估价人员的主观随意定价，而是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格揭示、表达出来。评估过程就是房地产估价人员根据掌握的信息模拟博弈双方的策略和行动方式，弥补谈判双方信息不对称，以逐步形成评估价值的过程。信息不对称对双方是不公平的，而房地产市场价格评估是要求在评估市场公开，信息对称,双方公平前提下的价格。评估的重要任务就是从专业的角度弥补信息不对称，评估过程中既要考虑开发商的要求，也要站在购买者的立场，反复地“换位”，模拟双方的谈判过程。
（二）房地产市值评估应注意事项
既然评估过程是估价人员模拟房地产市场和模拟交易双方的谈判过程。估价人员应在此过程中保持客观、公正、独立的地位。
客观分析把握各细分市场的供求关系，不能笼统地以整个房地产市场状况来代替某一细分市场。如：评估对象为别墅，就应分析别墅的供求关系及市场前景，而不能以住宅市场或整个房地产市场状况代替，因为不同类别的房地产有其特定的供求关系和消费群体及相应的消费特征。只有这样评估结果才会贴近该房地产市场。
详细把握评估对象的效用功能信息，质量信息，供求状况信息。
正确把握待评估房地产的消费群体的消费偏好、消费习惯、消费心理。人的需求是有层次的，只有在较低一个层次的需求得到一定的满足以后，才产生更高层次的需求。如果评估对象是别墅，就不能以工薪阶层的住宅消费需求、消费心理和偏好来分析。
总之，房地产市值评估，就是客观分析双方的交易特点，从专业的角度，弥补双方交易信息不对称，模拟双方的公平讨价还价过程，确定合理的价格。房地产评估结果不是仅仅依几个公式、几个参数就可以计算出来的，经验性判断起很大的作用。房地产评估既是一门科学，更是一门经验的艺术。有问题去论坛讨论 |
