2、 开发/投资商（提供者）
房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化是开发商的终极目标。在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位，如拥有详实的开发成本信息、房地产质量信息。此外，还处于垄断或半垄断地位：
其一，提供的产品具有唯一性和不可移动性；
其二，开发商是某一宗房地产产品的唯一提供者，房地产需求者只能从开发商手中获取房地产产品，供给渠道单一，这决定了开发商控制着定价权，需求者讨价还价余地不大。
其三，产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。如上海目前，中低价位住宅供应不足，二室一厅、二室二厅等小房型供不应求。房地产开发处于产品垄断地位，可以从前一段炒得很热的某律师提出的“204”条款的遭遇中找到答案，开发商底气十足地对要求签订“204”条款的购房者说，这房不卖给你。
其四，现阶段的房地产市场并未形成均衡市场，市场有利于开发商，开发商左右着房地产市场供给状况，可以人为的造成房地产供给紧缺的假象，迷惑购买者。
要实现货币增值，保证利润最大化，在开发前期，开发商必然重视房地产需求群体的反应，并不断根据需求者反应修正开发定位，消费者偏好、消费心理、承受能力，都影响到开发商投资决策。因为产品一旦形成，就难修正，其中的缺陷随时都将成为对方谈判的筹码。而良好的居住环境、合理的房型布局等成为开发商要价筹码。房地产投资开发费用是开发商预期价格底限，也是参与博弈谈判的底限。
3、 房地产消费者（购买者）
产品再生产理论告诉我们，生产的目的最终是消费，只有产品进入消费环节，生产的目的才实现，一个完整的生产过程才算完成，货币才会实现增值回收。若房地产没有进入最终消费环节，只在中间流通环节炒作，房地产经济泡沫可能会产生。消费者购置房地产的目的是自用，他们会根据自身消费偏好、承受能力等确定承受价格，根据房地产效用价值大小与开发商进行谈判，希望用最低的价格获取最大的效用，因此在谈判的过程中是尽其所能地吹毛求疵，挑剔房地产的缺陷。但是消费者并不一定都是这方面的内行，不拥有完整的房地产信息，如房地产开发成本、楼盘质量、真实的市场状况等，在与开发商的谈判中处于信息弱势，讨价还价力度不大，往往是被动的接受开发商的价格。在严格意义上讲，房地产产品没有替代品，因而消费者往往会放弃某些方面的需求，寻求相似的替代品。如：当前中低档住宅供不应求，而居民的承受能力有限，只能放弃寻求新房，购置其实并不实惠的二手房，这也是一种无奈的选择。消费者的最大消费承受能力是参加房地产市场博弈的上限，博弈的结果如果高于承受能力，他将退出博弈。
今后，会出现消费者委托房地产专业人员代理购置房地产。
4、 房地产专业人员
房地产专业人员是独立于消费者、开发商、政府以外的，对房地产市场运作非常关键的人员。通过进行市场调研、信息整理分析，对消费者行为、消费心理、政策、房地产市场走势等进行分析预测，向房地产市场博弈者提供决策信息和依据。因此专业人员的判断和建议对博弈结果起到重要的影响作用，在很大程度上决定着房地产成交价格。因而从某种意义上讲，房地产市场博弈是服务于各参加者的房地产专业人员之间的幕后博弈，房地产专业人员是间接地参与博弈，是直接参与博弈者的智囊团。房地产市场博弈更深层次的博弈是各智囊团之间的信息策略博弈，房地产专业人员在博弈过程中起着相当重要的作用。
二、房地产市场价格的形成过程
房地产价格的形成过程就是各类参加者博弈的过程。在此先假定政府不参与博弈，即博弈规则不变，在现行政策法规许可范围内进行博弈。以二人博弈来分析房地产市场价格的形成过程。下面从开发商与消费者之间的二人博弈进行分析。
1.卖价，是开发商出售房地产时愿意接受的价格。开发商愿意接受的价格总有一个最低限度，即开发成本费用加预期最低利润。由于房地产开发商参与房地产市场博弈的目的是获取最大的利润，买方的出价必须高于这个最低限价，才愿意出售，期望在此最低限价以上越高越好。
2.买价，是购买者购买房地产时愿意支付的价格。购买者愿意支付的价格总有一个最高限度，即，最大的支付能力。开发商的要价必须低于这个最高限度，才愿意购买，在保证效用的前提下，在此最高限度之下价格越低越好。
开发商是以成本价值理论为其行动的基本指导思想，任何“理性”的开发商是不会做赔本生意的。消费者是以效用价值理论为其基本指导思想，只有当购买者愿意支付的最高价格高于开发商愿意接受的最低价格时，双方才有可能进入实质性的谈判博弈阶段，否则至少有一方退出博弈。
当双方进入实质性的谈判博弈，开发商会极力地推介其楼盘的优势，要求购买者提高报价，而购买者则会尽可能地挑出房地产的缺陷和令人不满意的地方，要求开发商降低要价。但在这个博弈过程中，开发商拥有较充分的信息，在开发前期，房地产开发商就有房地产专业人员为其决策提供信息，如产品定位、成本预算、客户群体的消费偏好、消费心理、购买力等，因此开发商掌握了购买者的信息。因此，在和购买者进行谈判时，有较强的针对性。开发商同时与多个购买者进行谈判博弈，出价高者得。
而购买者则不然，房地产专业性很强，购买者不是这方面的行家，除咨询有关专业人员外，就是货比三家，判断是否接受开发商的要价是根据该房地产的效用价格比与其他相似房地产的效用价格比进行比较，希望在达到等效用的前提下，价格越低越好。
每经过一个谈判回合，至少一方会作出让步。消费者会根据自己的偏好及房地产的效用价格比，判断开发商的要价是否可以接受，开发商也会判断购买者的报价是否是可接受的价格。若任何一方认为是可以接受的，则成交，谈判博弈结束。否则，进行新一轮谈判博弈或退出博弈.有问题去论坛讨论 |
