房地产市场自1987年建立以来，经过十多年的风雨历程，已日趋成熟，房地产业已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。众所周知，房地产市场价格是由供求关系共同作用决定的，对房地产市场价格的形成过程进行分析，弄清楚房地产市场价格的形成机制，对房地产市场价格评估具有重要的指导意义。
一、 房地产是一个市场博弈
博弈论（Game theory）又称对策论或游戏论，它是研究理性的决策主体之间冲突时的决策问题及均衡问题。所谓“理性”，是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用 或收益最大化。
（一） 房地产市场
房地产市场是博弈得出结果的竞技场，房地产市场是房地产产权交易关系的总和，房地产交易过程就是房地产博弈过程，博弈的结果就是产权受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权获得相应的货币补偿。房地产市场包括很多不同的细分市场，按区域细分，可分为北京房地产市场、上海房地产市场、深圳房地产市场等等；按房地产种类细分，可分为住宅市场、写字楼市场、商业楼宇市场等，还可以进一步细分，如高档住宅市场、中低档住宅市场等。房地产市场在很多方面与其他市场不一样，这些差别是由房地产的价值、政府在房地产市场中的角色、人们获取房地产的方式和希望房地产带来的效用等等因素造成的。
房地产市场最大的特征是信息极不对称，房地产专业性政策性极强。房地产信息不对称表现为开发商在投资开发前就通过专业人员对产品的定位进行了详细的市场调研，较准确地把握消费群体定位，并对消费群体的消费特征、消费心理、消费偏好、经济能力等情况基本掌握。由于房地产专业性极强，购房者除了自已的购买能力、购买需求外，对开发商、房地产、开发成本费用等了解甚少，只能根据自身承受能力和需求被动地选择房地产消费，而且还往往被开发商的不实宣传和人为造成的紧缺迹象所欺骗。交易双方的信息不对称，双方博弈的地位是不平等的，谈判结果有失公平，房地产市场价值评估就必须弥补这种信息不对称。
（二） 房地产博弈
房地产博弈是一个多层次的博弈。第一层次是投资决策层面的博弈，属于竞争性博弈；第二层次是房地产销售阶段的博弈，是对抗性博弈。本文对第二层次博弈进行分析。
把握房地产市场的参加者及各自的动机和行动策略是房地产决策分析中必不可少的部份，参加者必须按照事先制定的规则行事。正式的法规和非正式社会价值观念都会限制房地产市场参与者的行动，现实当中，博弈规则随时都可能发生变化，博弈参加者也随时可以进出，这创造了一个动态的市场环境。在房地产市场博弈中，参加者有消费者、开发商、政府等，他们各自都有一个不同的角色和“获胜”战略。房地产市场博弈是从生产实物产品开始的，对于投资者，价值是未来现金流量的函数；对拥有者，价值是以心理效用和房屋未来出售的潜在现金流量的形式实现。市场参加者必须了解房地产及影响未来预期现金流量和消费效用的各种市场力量，如消费观念。政府在房地产市场博弈中处于一种非常特殊的地位、扮演着特殊的角色，即博弈规则的制定者，同样，政府在博弈中是以“社会福利”最大化为目的，实现的手段是通过行使国家权力制定房地产市场博弈规则，约束各方助其实现目标。
要弄清博弈的结果（房地产价格为表现形式之一），就必须弄清参加者参加的目的、原因以及他们的参与决策和行动方式。房地产市场参与者包括房地产开发（投资）商、置业投资者、房地产消费者、房地产专业人员（如评估师）、政府。由于他们在市场中所处的地位和扮演的角色、参与目的不同，其博弈的行动方式、博弈目标内涵和博弈的策略也各不相同。
在博弈规则既定的前提下，信息是房地产博弈结果最重要的因素，它是参加者选择博弈策略，确定谈判筹码的依据。
1、 政府
政府作为房地产市场博弈规则的制定者，肩负着为社会居民提供最大化的社会福利。房地产经济持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、“居者有其屋”，是政府参与房地产市场的三大目标。政府通过制定的博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。因此，政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的，凌驾于其他参与者之上，通过其他参与者的博弈过程，实现目标，各参加者只能在政府制定的规则范围内寻求各自“利益”的最大化的博弈策略。最值得注意的是，规则不是永恒不变的。我国正处于经济转型过程中，变化最大的就是博弈规则，各种制度、法规还有待完善。在现阶段，对博弈策略选择影响最大的因素莫过于揣摸游戏规则的变化方向。有问题去论坛讨论 |
