我们在工作中经常会遇到由于各种各样的原因而停工较久但未完工或已完工但未经过竣工验收的工程，我们就称之烂尾工程(烂尾楼)。如何正确的体现这些烂尾工程的价值，这一直是我们工作中的难点。在正常工作过程中，我们经常视其为在建工程来评估。
烂尾工程的特点
通常认为，烂尾工程只包括耗费在工程中的价值，也就是各种消耗体现在工程进度和形象中的价值。它与已建成的物业、单纯土地、为工程准备的物料的评估均有较大区别。
与己建成的物业比较，烂尾工程的特点是虽然地块已经开发，并且已规定了兴建物业的内容和标准，不过该不动产尚未完成，因而有成本、工期和工程质素等不确定的因素。与单纯土地评估不同，烂尾工程已不存在宗地的最优利用这一不确定因素，建筑成本方面也已基本上确定。与单纯的为工程准备的物料比较，它不是单纯的建筑材料的成本堆砌，它还包含了人工投入的价值和潜在的市场价值。因此可以说它是介乎三者之间的一种房地产类型。
烂尾工程评估的两种方法
鉴于烂尾工程的特点，对它的市值评估，有两种方法，一种按市场价值作价，我们称之为形象进度法，即利用市场比较法求出建成物业的市价再减去尚未投入的建筑开发成本并考虑不确定因素；另一种是按烂尾工程实际完成的成本评估，我们称之为成本法，即利用市场比较法、剩余法或重置成本法求得地价再加上已投入之建筑开发成本。具体说来，对烂尾工程按实际完成的成本评估还是按完成品市价的完工进度百分比评估呢?我们先来看看这两种方法的操作过程。
1、按市场价值作价——形象进度法。即收集足够的可比销售资料，按完成品市价结合工程形象进度评估。
基本公式为：
烂尾工程总价格＝形象进度百分比×市场单价×总建筑面积×(1－税费－让利率)
式中让利率包含市场推广费用和利润额。
以上的计算公式看似简单，但要真正做得准确，却要注意很多的问题。
(1)准确估算市场单价：
由于烂尾工程已规定了兴建物业的内容和标准，要准确估算市场单价，必须要从已有的未建成的工地现场来考察将来建成楼宇的详细资料，我们认为可以从以下几个方面来入手：
了解物业开发的合法性及基本资料：如宗地面积、建筑面积、建筑用途等；
了解房地产开发商的资质、财务状况、工程款支付情况、对工程的监管；
了解物业的建筑规格和装修文件次标准；
了解工程标准实现的可能性：从施工队伍的资质、曾做过类似的工程、管理人员素质、工人工资发放情况；
了解施工现场的情况：从工程形象进度、工期计划、已建工程质量。
有问题去论坛讨论 |
