一、概述
近年来，随着生活质量水平的提高，居民对居住质量的要求也日益提高，生态地产的概念随之提出。在户型、材料等产品质素不断提升的同时，园林绿化、景观生态成为影响房地产开发价值的重要因素，并且这种影响还在继续加大。豪宅、别墅多利用优越的景观、生态资源，污染严重地区和环境质量恶化地区的房地产价格一定呈下跌势头，而良好的环境生态和物业管理维护对于房地产价值的保持和提升至关重要。环境生态因素对房地产价值的影响进一步凸现出来。
二、环境生态因素的范围界定
环境生态因素的范围界定有广义与狭义之分。狭义的理解，环境生态是指自然环境。广义的理解，环境生态即是区位，是影响房地产价值的外部因素和外部条件，相当于房地产估价中的区域因素和部分个别因素（如座落、通风、采光等）。在今天，对环境生态因素的狭义理解已不合时宜，应从广义的角度和视野来认识环境生态因素的丰富内涵。从广义的角度来理解，环境生态因素大致包括地理位置条件、道路交通状况、市政配套设施、商业及生活服务设施、环境质量与景观条件、规划限制因素等六个方面。
三、环境生态因素对房地产价值的影响
环境生态因素对房地产价值的影响可分为六个方面，包括地理位置、道路交通、市政配套、商业及生活服务设施、环境质量与景观条件和规划限制因素，分别如下所述。同时环境生态因素对不同类型房地产（居住、商业、办公、工业等）的影响方式和影响程度也有不同,在进行具体分析和评价时应有所侧重。
地理位置条件（距市中心远近，距主要商业服务设施远近，相关物业集聚程度）；
道路交通状况（对外交通条件，周边路网及出行条件）；
市政配套设施（水、电、排水排污、电讯、热力、煤气供应、消防、园林绿化、邮政等）；
商业及生活服务设施（商业中心及商业网点、购物便利程度、肉菜市场，学校、医院、银行，康体休闲及娱乐设施等，规划布点时应注意合理的服务半径，以步行不超过5-10分钟为宜）；
环境质量与景观条件（空气质量，周边景观）；
规划限制因素（规划发展区域，规划无限制，规划有限制）。
环境生态因素的每个大项均可细分为若干小项，每个小项又有不同的等级，通常可分为五个等级：好（﹢2），较好（﹢1），一般（0），较差（﹣1），差（﹣2）。具体分析和评价时可采用专家评价法，邀请房地产、环境、生态、园林设计、市政规划等相关专业的专家4至6人，按各项因素（包括大项和小项因素）的重要性程度分别给予一定的权重，综合专家的意见后确定各项因素的权重。根据权重和各项因素的相应等级分数来计算评分值，经加权平均、综合评定后进行房地产价值的比较和修正。
四、环境生态因素影响分析评价在房地产估价中的应用
环境生态因素影响分析评价可应用于房地产估价，尤其适用于市场比较法的评估。通过对环境生态因素影响的分析与评价，可以深化对房地产价值的影响因素的认识，从而有效提高市场比较法的评估精度。
可以看出，如果是环境生态因素一般的普通房地产，其各项因素评分值之和应为0，此时对应的价格即是标准价格。对照房地产的评分值之和如果大于0，则其价格高于标准价格；对照房地产的评分值之和如果小于0，则其价格低于标准价格。总之，通过对环境生态因素影响的分析和评价，我们可以更好地理解和把握房地产价值。有问题去论坛讨论 |
