二、“典型房屋”市场价格评估法
“典型房屋”与“标本房屋”房屋市场价格评估法类似，但是它更具体、更细致。它首先将拆迁片区的全部拆迁房屋按房屋使用类型进行分类，然后按照每一类房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性等因素划分房屋类别，再在同一房屋类别内确定“典型”房屋，运用市场比较法或其他方法评估出该“典型房屋”的市场价格，然后以“典型房屋”的价格为基准，修正得出各拆迁房屋的补偿价格。
这种方法的操作步骤为：
(一)对拆迁房屋按房屋使用类型分为居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等。
(二)对同用途类型房屋按建筑类型、建造年代、建筑结构等因素进一步划分不同房屋类别。如居住用房按建筑类型可分为高层、多层、平房等类别；按建造年代可分为10年以内、10—20年、20—30年、30年以上等类别；按建筑结构可分为钢混、砖混、砖木、简易等类别。
(三)在同一房屋类别内选取一个“典型房屋”。选取的“典型房屋”应具有概括性，要能概括和反映同一房屋类别内的其他房屋的情况。比如在居住用房类型中的平房类别中确定“典型房屋”，其结构、成新率、户型、朝向、面积、装修等应以拆迁片区内大多数平房的结构、成新率、户型、朝向、面积、装修等为准。
(四)评估“典型房屋”的市场价格。可采用市场比较法或其他方法评估出“典型房屋”的市场价格。
(五)评估确定其他拆迁房屋的市场价格以“典型房屋”的市场价格为基础，分别评估确定其他拆迁房屋的市场价格。将各被拆迁房屋分别与“典型房屋”进行比较，修正得出各被拆迁房屋的市场价格。
在运用此种方法时，应注意以下几个问题：一是选取的“典型房屋”应具有典型性，要能体现同一房屋类别内的大多数其他房屋的情况；二是将“典型房屋”市场价格修正为其他拆迁房屋的补偿价格时，所进行的修正也仅仅是房地产状况修正，而且“典型房屋”与其他拆迁房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性基本相同，所以其修正主要体现在楼层、朝向、采光、通风等因素的修正。
三、区位指导价市场价格评估法
这种方法是以区位指导价为基础，将补偿价格分为区位补偿价和房屋重置价。区位指导价一般是依据当地的土地级别由政府制定公布，区位指导价在拆迁补偿价格评估中起指导作用，估价机构根据区位指导价结合市场因素进行修正后评估出区位补偿价。房屋重置价格，一般是由房屋建设综合费用和建筑安装工程费用组成。在此基础上，还要考虑房屋成新率、层次、朝向等因素对房屋价格的影响。房屋建设综合费和建筑安装工程费可由政府制定公布指导价，也可由估价机构根据市场价格评估得出。房屋成新率，单项调整价格，住宅层次调整系数和住宅朝向调整系数可由政府部门做出统一的规定。
在运用此种方法时，应注意以下几个问题：一是土地级别要尽可能反映市场及客观情况的变化。如果市场及客观情况的变化与原规定的土地级别差距较大，应对土地级别作必要的调整；二是区位补偿价和房屋重置价应反映和体现市场地价水平和建筑物重置价水平。政府或者其授权的部门制定和公布的区位指导价和房屋重置价应根据市场实际价格水平，对区位指导价和房屋重置价进行及时调整；三是建筑物的折旧，应综合考虑使用年限和成新率，以实际观测的成新率为主计算折旧。
四、政府公布指导价市场价格评估法
这种方法是政府公布房地产市场指导价，以此为依据评估出补偿价格。它是由当地政府或者其授权的部门根据当地房地产市场价格水平，定期制订和公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场指导价格。拆迁估价机构参照政府或者其授权部门公布的房地产市场指导价格，结合被拆迁房屋的房地产状况，评估出拆迁估价对象的补偿价格。
在运用此种方法时，应注意以下几个问题：一是政府或者其授权的部门公布房地产市场指导价格的时间间隔不宜过长，如果时间间隔过长，其公布的市场指导价与实际的市场价很难保持一致，特别是当一段时间内房价有较大的波动时，公布的市场指导价有可能严重失真；二是公布的市场指导价很难覆盖全部拆迁估价对象，换句话说，有些拆迁估价对象可能在政府公布的市场指导价格中找不到合适的参照价格，这样还需要采用其他方法评估出拆迁估价对象的市场价格；三是政府公布的市场指导价格与拆迁估价对象的市场价格不能简单地划等号，这两个价格虽然有密切的联系，但毕竟所代表的是两个房地产，而不是同一房地产，因此还需要对政府公布的市场指导价格进行房地产状况修正得出拆迁估价对象的市场价格。
上述拆迁房屋的房地产市场价格评估方法在具体使用时，应根据具体情况进行选择。一般说来，经济发达、市场活跃、交易案例较多的大中城市，选择“标本房屋”市场价格评估法和“典型房屋”市场价格评估法为宜。经济欠发达、市场不太活跃、交易案例较少的中小城市，选择区位指导价市场价格评估法和政府公布指导价市场价格评估法为宜。有问题去论坛讨论 |
