四、导致抵押估价风险因素分析
风险源自估价单位未能出具客观、合理、合法的抵押估价报告，具体表现在：(1)估价对象不具备合法抵押资格，房地产抵押估价本身不合法；(2)抵押价值不客观、不合理，如高估市场价值或低估知悉的法定优先受偿款。(3)滥用假设限制条件，未披露对估价结果有重大影响的因素，如经营性房地产的长期租约。(4)抵押物变现能力分析不客观，误导抵押贷款机构提高放贷成数，如将物业变现能力差定性为变现能力强。
在房地产抵押估价实务操作中，导致抵押估价报告不实而产生抵押估价风险的因素主要有估价师个人因素和估价机构因素。
1、估价师个人因素。(1)估价人员能力因素。《房地产抵押估价指导意见》第七条规定：“从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力”。抵押估价人员不具备抵押估价能力，如对不能作为抵押物的公共设施进行抵押估价。(2)估价人员不敬业，职业意识差。对抵押估价工作敷衍对待，不查勘现场，不做市场调查，不严格按照《估价规范》中规定的程序进行估价，导致抵押估价结果不客观不合理。(3)估价人员缺乏风险意识，不能认清抵押估价风险的存在，高估抵押价值。(4)估价人员不能坚持估价原则，明知道抵押价值不客观不合理，但迫于公司和客户压力，按客户要求，出具不实抵押估价报告。 (5)估价人员缺乏职业道德，不遵守职业道德规范，出具不实抵押估价报告。如明明知道抵押价值不合理，也知道其中的风险，但收受商业贿赂后，心存侥幸，故意高估抵押价值。
2、估价机构因素。(1)估价机构缺乏具备抵押估价能力的房地产估价师，导致估价机构没有能力从事抵押估价业务；(2)估价机构内部估价报告审核体系不完善，房地产抵押估价报告未经严格审核便发出；(3)机构人力资源管理欠缺，估价人员不稳定，机构留不住人才，导致抵押估价“新手”居多，抵押估价能力差；(4)机构的薪酬体系不合理，片面将估价师收入与估价收费“挂钩”，迫使估价师为了能收到评估费，主动取悦客户，迎合客户不合理要求，出具不实抵押估价报告，此外，薪酬体系不合理也会导致估价人员频繁流动。(5)机构缺乏诚信，为取悦客户，争取业务，片面满足客户要求而向注册房地产估价师施加压力，出具抵押价值高估不实的房地产抵押估价报告。(6)机构业务管理不完善，给不法分子可乘之机，冒用机构名义，出具抵押估价“假报告”。(7)估价机构中的“害群之马”，通过“高估抵押价值”及“降低估价收费进而降低估价报告质量”等不正当手段搞恶性市场竞争，扰乱抵押估价业务市场的正常竞争秩序。这种恶性竞争，短期是“劣币驱逐良币”，长期则是导致整个行业声誉受损。
五、抵押估价风险的防范
综上分析，笔者认为，防范抵押估价风险，应该从三个层面着手，即行业、机构与估价师。
1、主管部门加强对估价机构的监管，行业协会倡导行业自律，建立完善的估价机构与估价师诚信档案，维护估价行业公平竞争市场环境。(1)三部委对《通知》及《估价指导意见》实施状况和效果进行检查，及时发现问题解决问题。(2)行业内部进一步加强对抵押估价报告质量检查与业务规范管理，对抵押估价中通过虚估、高估抵押价值行为争夺业务等不正当竞争行为予以查禁与处罚，将害群之马列入抵押估价“黑名单”，起到杀一儆百的震慑效果。 (3)进一步规范房地产抵押估价收费，加强行业收费自律，制止估价机构为争夺业务竞相压价的恶性竞争行为。(4)在继续教育培训中，加强估价能力培训、执业风险意识教育和职业道德教育，提升估价人员专业素质，全面树立行业风险意识，自觉抵制商业贿赂。(5)加强估价机构和估价人员的诚信档案建设与管理，倡导诚信，通过信用管理有效约束估价机构和估价人员。
2、估价机构应该树立风险意识，树品牌意识，重视抵押估价风险，坚持自律，加强内部管理，避免短视行为，建立和完善抵押估价风险防范机制。(1)建立健全内审机制，加强抵押估价过程的程序审核和估价报告质量审核。(2)加强估价师的业务能力培训和职业道德培训。(3)重视人才，建立合理的薪酬体系，吸引优秀人才加盟。(4)机构自律，自觉维护估价行业声誉，自觉抵制行业中的商业贿赂，不参与不正当竞争，而且敢于对不正当竞争行为进行检举揭发。(5)立志高远，树品牌意识，创估价行业品牌。
3、房地产估价师作为抵押估价具体承办者，其抵押估价能力和职业道德素质也是抵押估价风险防范关键。房地产估价师应从自身做起，提升抵押估价能力，坚持估价执业准则，恪守职业道德。(1)房地产估价师应珍惜行业协会组织的继续教育培训机会，同时也积极参与机构内部组织管理与培训，提高自身抵押估价业务能力和职业道德素养，坚持估价原则，自觉抵制商业贿赂。(2)房地产估价师在工作实践中积极思考与学习，不断积累实践经验，提高风险识别能力，提升抵押估价能力。(3)房地产估价师还需要加强对估价研究与房地产市场的研判，提升自身能力，同时，也为推动整个估价行业发展尽力。
六、结语
防范抵押估价风险是一项长期而且复杂的工作，这需要行业主管部门、行业协会、估价机构、估价人员以及服务机构等多方面参与和努力。我们相信，在我们努力下，我们必能防范好抵押估价风险，树诚信房地产估价行业形象。有问题去论坛讨论 |
