第三、建筑物的折旧
建筑物的折旧包括物质上的折旧、功能上的折旧和经济上的折旧，三者必须要全面考虑。
房地产纠纷估价特别是涉及诉讼案件的估价，由于处埋时间比较长，委估房屋空置时间相应也长，在利用成本法估价这类案件时，估价人员除了亲临现场、直接观查实际损耗外，更要考虑建筑物在功能方面的落后和建筑物以外的各种不利因素造成的损失。
笔者曾于1999年10月评估过一起某银行与贷款人就作为抵押担保品的房地产处置价格的纠纷，委估房地产是在1995年以1100元/平方米购买某开发公司的新房，但经过评估得出该房地产在1999年10月的市值仅为680元／平方米，笔者现场勘估时发现该房地产实际损耗并不大，造成评估现值与购买价差距知此之大的原因主要有：（1）1995年正是我市房地产开发热时期，商品房价格普遍偏高，到1999年商品房已供大于求，加上经济适用住房的大量开发，一系列新的优惠政策的颁布，造成的经济性贬值使房产价值下降；（2）该房屋设计存在一定的缺陷（有效使用面积比例偏小），同时室内装修已相对落后，造成的功能性贬值也使得房产价值下降。估价结果是综合考虑了以上凡方面因素得出的客观合理价格。
当然在具体某一建筑物的评估过程中，并不一定三个因素都能涉及到，有的可能只有物质上的折旧，有的可能是几方面的因素的结合，具体情况必须具体分析。
第四、遵守职业道德
估价人员和估价机构在执行任何一宗房地产估价时都必须遵守职业道德，房地产纠纷估价突出体现在公正原则、回避原则和保密原则。
（1）房地产估价是为协议、调节、仲裁、诉讼等解决纠纷提供参考依据。它所涉及的双方当事人大都是由于意见不统一而引起的纠纷。房地产估价结果关系到房地产权利人及其关系人的切身利益，如果估价结果有失公平合理，就不但解决不了纠纷，还有可能激化矛盾。因此处理房地产纠纷估价时更应该站在公正的立场上，评估人员不能有丝毫的偏见和倾斜，更不能受金钱、权势的诱惑，确保评估的公正性。（2）国家标准《房地产估价规范》明确规定：估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。限于房地产纠纷估价的特殊性，评估人员和评估机构必须坚持回避原则，摆脱亲戚朋友不正当的要求，要主动回避，避免估价工作遭受不正之风的干扰，确保估价工作顺利开展。坚持回避原则也是保证估价结果公正的前提之一。（3）对估价报告要坚守保密原则，特别是检察院、纪委等有关单位委托的估价尤要注意，对委托方提交的资料要妥善保管，未经委托方的同意不得擅自公开或泄漏给他人。坚守保密原则是房地产估价人员的职业要求，也是执业人员的客观需要。
房地产纠纷估价是一种特殊的房地产估价，估价人员不仅要分析它的普遍性，更要注意它的特殊性。这就给我们提出了更高的要求，估价人员唯有在不断提高自身的专业素质和思想素质下，才能真正为社会、为人民提供更好的专业服务。有问题去论坛讨论 |
