4．动态更新评估原则
房地产评估价值的时效性一般在三到六个月之间，故物业税的税基每年都需要重新评估。重新评估时，需要修改的仅仅是一些最新的房价、各类参数指标值和因素修正调整的幅度等基本数据，而房地产价值的评估方法等基本上不需调整。因此，每年的物业税税基评估，只需在物业税税基评估信息系统的支持下作动态的更新评估即可。
(三)评估技术思路
根据房地产的替代原理，借鉴土地标定地价的评估思路，可以考虑以标定物业价格为核心来实现物业税税基的大批量评估。
标定物业价格可以作如下定义：政府根据管理需要，评估或认可的具体物业(房地产)在正常房地产市场和正常经营管理条件下某一期日的物业价格。首先，政府按照区域分布情况设定一定数量的标准物业 (如一个住宅小区设定各种类型的物业各一套)后，评估确定标定物业价格并公布于众；然后根据每一宗房地产的具体情况，按照标定物业价格修正系数进行简单修正即可得到待估房地产的价格，从而达到高效率低成本进行物业税税基评估的目的。
(四)评估程序和方法
1．评估程序
标准物业是政府根据管理需要设定的具体物业，它的评估可以采用现有房地产评估体系中的各种评估方法，而大批量的待估物业的物业税税基评估则可利用标定物业价格进行适当的修正。主要包括以下几个步骤：
(1)评估标准物业的价格。根据标准物业的用途不同，分别选用市场比较法、收益还原法、成本法等基本评估方法进行评估。
(2)横向比较分析，确定标定物业价格。先利用各种房地产价格影响因素，建立标准物业的横向比较指标体系，测定标准物业的比较分值；然后，在前面评估的基础上，对各标定物业价格进行横向比较分析，并调整确定各标定物业价格。
(3)编制修正系数表。根据标准物业的用途和类型，先设定若干个房地产影响因素作为修正因素，再结合当地的房地产市场价格情况，来编制标准物业统一的修正系数表，如可以参考商品房买卖中对于不同因素的修正系数来编制。
(4)修正得到待估物业的价格。在建立了标准物业、标定物业价格和修正系数表组成的的评估体系后，即可大批量地评估物业税税基。对于某一需要评估的物业，先在标准物业中确定一个相似物业作为参照，然后对照“标准物业——待估物业修正系数表”，比较待估物业和标准物业在各项修正因素上的差别，即可计算出待估物业的价格。
2．标定物业价格的横向比较分析
由于物业税征收涉及到所有的房地产，因此，在采用基本的评估方法评估各标定物业价格后，应进行标定物业价格的横向比较分析。
(1)横向比较指标体系的建立。根据对各种用途房地产价格影响因素的分析，确定各种用途物业横向比较指标及其权重。
(2)标准物业比较分值的测定。建立标定物业价格的横向比较指标体系后，评估人员需进行实地勘察，并采用德尔菲法组织相关专家进行咨询打分，从而测定标准物业的比较分值。
(3)标定物业价格的调整确定。根据评估得到的标定物业价格、德尔菲法得到的标准物业比较分值，结合分析当地房地产市场的实际，遵循前面所述的房地产评估原则，最后调整确定各标定物业价格。
(五)物业税税基的动态更新评估
1．动态更新评估步骤
一般可以在物业税税基评估信息系统的支持下，先根据实际变化情况确定是否调整标准物业或增删标准物业的数量；其次，重新评估标定物业价格；最后，根据实际变化情况适当调整修正系数表即可实现物业税税基的批量评估。
2．动态更新评估方法
标定物业价格的重新评估可以采用重新评估法 (即选用市场比较法、收益还原法、成本法等基本评估方法进行重新评估)和房地产价格指数调整法两种方法。
设P’为更新后的标定物业价格，P为更新前的标定物业价格，I为房地产价格指数，则可采用以下计算公式来测算更新后的标定物业价格：
P’＝P×I／100
在以上测算的基础上，结合标定物业价格的横向比较分析，重新确定各标准物业的价格，作为再次征收物业税时税基评估的基础依据。有问题去论坛讨论 |
