四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错。)
某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元／㎡的价格取得10000㎡的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规 划房屋建筑面积12000㎡；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元／㎡减免30％的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12 月31日该房地产的市场价值。
2．土地取得成本：
10000x1600x0．9946=15913600(元)
3．开发成本：
①建筑物建造成本：
12000x1000=12000000(元)
②专业费用：
12000000x6％=720000(元)
③上缴市政配套建设费等：
12000x300x(1-30％)=2520000(元)
④开发成本小计：
12000000+720000+2520000=15240000(元)
4．管理费用：
12000x30=360000，(元)
5．投资利息：
正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借人资金，则投资利息：
5913600x[(1+6％)-1]+(15240003+360000)X“1+6％)0.5-1]=1415999<元)
6．开发利润：
(15913600+15240000)X20％=6230720(元)
7．销售税费：
(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)X8％
＝39160319x8％=3132826(元)
8．评估价值：
总价值：(39160319+3132826)X(1+4%)
＝42293145x(1+4％)
＝43984871(元)
单位价值：439M871~-3665(元／m2) 本篇文章共 6页,当前在第 5页 1 2 3 4 5 6 |
