估价入门－－职业道德
房地产估价的职业道德，是从事房地产估价的估价人员和估价机构应遵守的行为准则或规范。房地产估价的职业道德规范主要有：
估价人员和估价机构不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；
估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系的估价业务；
估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对房地产进行估价时，不应接受该项估价委托；
估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人；
估价人员和估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当的理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争；
估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。
估价入门－－估价程序
明确估价基本事项
包括:
（1）明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等；对房屋，应明确它的坐落位置（门牌号码）、结构、层数、面积、使用情况等。
（2）明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确
（3）明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。
（4）明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。
（5）明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。
（6）明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。
拟定估价作业方案
主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。
搜集估价所需资料
由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括：
（1）产权资料
（2）房屋建筑资料
（3）市场交易资料
（4）土地资料
（5）法律和规划资料。
实地查勘估价对象
实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。
选定估价方法计算
在房地产估价中，对房地产价格的计算有多种方法，（如市场比较法、收益法、成本法）。在房地产估价时，宜用两种以上方法进行评估，以求各估价方法之间的相互补充，印证。但在实践中，因房地产的种类、所在地的实情、资料的可信程度等因素，多种方法有时并不一定能够同时并用。在具体选定估价方法时，应根据估价对象具体情况，有条件用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
最终确定估价结果
对不同估价方法估算出的结果，应进行分析比较；经检查确认无误后，应根据具体情况，采用算术平均或加权平均的方法计算出一个综合结果；在这个综合结果的基础上，还应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。
撰写编制估价报告
估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。估价报告应记载下列事项：
（1）、估价项目名称；
（2）、委托方名称或姓名和住所；
（3）、估价方（房地产估价机构）名称和住所；
（4）、估价对象；
（5）、估价目的；
（6）、估价时点；
（7）、价值定义；
（8）、估价依据；
（9）、估价原则；
（10）、估价技术路线、方法和测算过程；
（11）、估价结果及其确定的理由；
（12）、估价作业日期；
（13）、估价报告应用的有效期；
（14）、估价人员；
（15）、注册房地产估价师的声明和签名、盖章；
（16）、估价的假设和限制条件；
（17）、附件。有问题去论坛讨论 |
