五、 对开发项目实行质量责任制度
1、 房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任
房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者。其他所有参与部门都是开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量责任，也应由开发企业承担对购房者的责任。
房地产开发企业开发建设的房地产项目，必须要经过工程建设环节，必须符合《建筑法》及建筑方面的有关法律规定，符合工程勘察、设计、施工等方面的技术规范，符合工程质量、工程安全方面的有关规定和技术标准，这是对房地产开发项目在建设过程中的基本要求。
2、对质量不合格的房地产项目的处理方式
商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
房屋主体结构质量涉及房地产开发企业，工程勘察、设计单位，施工单位，监理单位，材料供应部门等，房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定的目的主要是为了确保购买商品房的消费者的合法权益不受损害。
应当注意以下几个问题：一是只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。二是确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。
对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等。选择退房还是换房，权利在消费者。
例题：对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，应包含( )
a购房人的直接损失 b．购房人的精神损失等间接性损失 c．开发商的直接损失 d．开发商的精神损失等间接性损失
答案：a
解析：根据题意，对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，显然不包含开发商的直接损失、开发商的精神损失等间接性损失，同时也不包含购房人的精神损失等间接性损失，因此，应选 a。
六、竣工验收制度
1 、房地产开发项目需经验收方能交付使用
（1）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。
（2）房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
（3）房地产．开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日之内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
2、住宅小区等群体房地产开发项目竣工，还应当按照下列要求进行综合验收
(1)城市规划和设计条件的落实情况；
(2)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
(3)单项工程的工程质量验收情况；
(4)拆迁安置方案的落实情况；
(5)物业管理的落实情况。
例题：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起（ ）日之内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
a10 b．20 c．30 d．90
答案：c
7、项目手册制度
（1）房地产开发项目实行项目手册制度，是指政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。其目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益。
（2）房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
（3）政府行业管理部门的监控主要包括对是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设，预售款项是否按期投入，拆迁安置是否按要求进行，工程项目是否发生变化等内容。
通过项目手册的实施，可以加强对房地产市场的监测，及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，督促开发企业按城市规划实施开发，按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置；对工程进度、质量是否符合预售条件等进行审核，有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生。
例题：对项目手册的实施作用，包括( )。
a加强对房地产市场的监测 b．及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 c．督促开发企业按城市规划实施开发 d．有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
答案：abcd
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