第2节 房地产开发项目管理
   一、确定房地产开发项目的原则
   (1)确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
   (2)房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
例题：2、确定房地产开发项目，应当符合(    )的要求。
    a土地利用总体规划  b．年度建设用地计划   c．城市规划  d．房地产开发年度计划
答案：abcd
解析：根据“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求”，因此，应选adcd。
 
　 二、 房地产开发项目土地使用权的取得
   1、土地使用权的取得方式
   第一、房地产开发用地应当以出让的方式取得。第二、可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：
   (1)国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用的却属必须的，可以由县以上人民政府依法批准划拨。
(2) 经济适用住房建设用地可采取行政划拨方式。
1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。
      2、建设条件书面意见的内容
    《开发经营条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
    (1)房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
    (2)城市规划设计的条件；
    (3)基础设施和公共设施的建设要求；
    (4)基础设施建成后的产权界定；
　(5)项目拆迁补偿、安置要求。

　例题：2、房地产开发项目土地使用权的取得，可采取行政划拨方式包括(    )。
　a国家机关用地，军事用地   b．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地     c．商业用房建设用地   d．城市基础设施用地和公益用地   e经济适用住房建设用地
　答案：abde
　解析：商业用房建设用地不能采取行政划拨方式，因此，应选abde。
    
    三、房地产项目实行资本金制度
    1996年8月23日国务院以国发[1996]25号发布了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》，该通知规定从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。
   1、项目资本金的概念
    投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。
    2、项目资本金的出资方式
　（1）项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。
　（2）以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
    3 、房地产项目资本金
　《开发经营条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％”。
    房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。    
　4、对不按期开发的房地产项目的处理原则
房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
　（1）满1年未动工开发的起止日是土地的使用权出让合同生效之日算起至次年同年同月同日止。
　（2）动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。动工开发必须进行实质性投入，开工后必须不间断地进行基础设施、建房建设。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平，即视为启动。一经启动，无特殊原因则不应当停工，如稍作启动即停工无期，不应算作开工。
　《开发经营条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费:
　(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的
　(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上
　(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。

　例题：《开发经营条例》规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于(    ) ％。
    a10    b．20  c．30   d．40
　答案：b