营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的5％计取，即：
营业费用＝销售收入x 5％＝1 700 000(元)
4．营业税金及附加
营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企 业，其城建税及教育费附加按应交增值税的4％计算，增值税税率为17％，即：营业税金及附加＝增值税x4％＝[销售收入-销售成本]x17％x4％＝57 800(元)
5．管理费及财务费用
经测算，加油站管理费及财务费用约占销售收入的6.5％，则：
管理费及财务费用＝销售收入x 6.5％＝2 210 000(元)
6．营业利润
营业利润＝销售收入一销售成本一营业费用一营业税金及附加一管理费及财务费用＝34 000 000—25 500 000—1 700 000—57 800—2 210 000
＝4 532 200(元)
7．确定由房地产产生的净收益
上述计算所得的年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和垄断行业(成品油经营权)超额利润，扣除商业利润及垄断行业(成品油经营权)
超额利润后，所剩余利润即为房地产所产生的利润，根据对xx市同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定商业利润为10％，经营权垄断利润为4％，则由房地产产生的年净收益a为：
a＝营业利润一销售成本x(10％+4％)
＝4 532 200—25 500 000x(10％+4％)
＝962 200(元)
8．收益年数：n＝38年
9．报酬率y
报酬率由无风险利率加风险利率组成，取报酬率y为6．78％
10．计算估价收益总值v
v＝a/y×[1-1/(1+y)n]
＝962 200/6.78%x[1-1/(1+6.78%)38]
＝13 018 414(元)
取整为13 018 400元
(七)估价结果确定
估价总值为13 018 400元。
附件
若需扣除转让税费，则计算如下：
营业税及城建维护税：转让市价x 5.05％＝657 429(元)
印花税：转让市价x0.05％＝6 509(元)
增值费:[转让市价一原购入价]x20％＝541 574(元)
房产所得税：[转让市价一原购入价一增值费一税金]x15％＝2·25 354(元)
税费合计：1 430 866(元)
扣除税费后的净值＝13 018 400—1 430 866＝1l 587 534(元)
(八)估价结论
对估价物的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查及估价人员经验，我们采用收益法计算，评定估价对象在2003年3月29日的估价总值为13 018 400元，大写：人民币壹仟叁佰零壹万捌仟肆佰元整。
(九)特别说明
1．对于被估价的房地产产权，估价方仅以委托方提供的房地产证予以界定。
2．对于房地产的建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证为法律依据，我们并未进行实地丈量。
3；估价方仅对房屋进行一般性的察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。
4．本估价价格包含地价及转让时应发生的各项税费，但未考虑未来市场价格的波动及税费率的变化，同时本估价价格包含了组成该加油站必要的相对固定的一些设备(如加油机、储油罐等)的价值。
5．本报告并未考虑该资产所欠付的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制，亦未考虑国家经济政策等发生变化或其他不可抗力对物业价值的影响。
6．本报告仅就委托估价目的对物业市值做出估价，不对其他用途负责。
7．未经估价方允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
8．估价时效为2003年3月29日至2004年3月28日。随着时间及市场，情况的变化，该物业价值作相应调整。如果使用本估价结果时间与本报告的估价基准日期相差12个月以上，估价方对应用此结果造成有关方面的损失不负任何责任。
附件一：物业位置示意图复印件
(略)
附件二：有关照片复印件
(略)
[案例4—14] 分析
经营权垄断利润的确定是否恰当，是对这类特殊房地产估价(仅考虑房地产本身的价值时)的关键所在。
[案例4—15]
xx停车库大楼房地产估价结果报告(节选)
(一)委托方：xx市xx股份有限公司
(二)估价方：xx市xx房地产交易估价有限公司
(三)估价对象：
1．坐落：估价对象xx停车库大楼，位于xx市xx区振华路(证券一条街)
与华强北路交汇处东南侧，与正在建设中的“现代之窗”已连为一体。估价对象地处xx区华强北商业区中心地段，周边云集家电、百货、服装、电子钟表、家私等各类专业市场，银行、写字楼、证券交易厅、酒楼等亦近在咫尺。估价对象所处位置十分优越，交通极其便利。
2．产权状况：根据xx市人民政府签发的x房地字3000008609号房地产证，
确定xx市xx股份有限公司为此次估价对象权利人。
3．规划限制条件：估价对象用途：停车场；使用年限：30年。
(四)估价目的：为抵押贷款提供依据
(五)估价时点：2003年4月23日
(六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
(七)估价依据
1．国务院、建设部以及xx省和xx市有关法规和政策
2．房地产证、土地使用权出让合同书
3．委托方提供的有关资料
4．xx区现行房地产租售价格调查
5．估价人员实地勘查调查获得的实况和资料
(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
(九)估价方法：收益法，具体采用报酬资本化法进行测算。
(十)估价结果：
对估价对象的现状、位置、用途、环境、装修、使用年限等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查及估价人员经验，我们采用收益法计算，确定xx市xx股份有限公司拥有的部分物业，建筑面积15 189.04㎡，在2003年4月23日的估价价值为人民币83 159 994元，大写：人民币捌仟叁佰壹拾伍万玖仟玖佰玖拾肆元整。
(十一)估价人员：(略)
(十二)估价作业日期：2003年4月27日。
(十三)估价报告应用的有效期：(略)。
xx停车库大楼房地产估价技术报告
(一)房地产状况因素分析
xx停车库大楼，为框架结构八层，于2001年11月竣工；大楼总建筑面积15 189.04㎡，各分层建筑面积如下：地下层为2 663.8㎡，一至七层均为1.789.32 ㎡。大楼现状及装修如下：外墙条形瓷砖，内墙、天花乳胶漆；水泥地面；部分楼层设铝合金窗。楼内每层均设喷淋消防系统，24小时保安服务；楼内设电梯两台，栓式消防。
根据xx市人民政府签发的房地产证，确定xx市xx股份有限公司为此次估价对象权利人。估价对象用途：停车场；使用年限：30年。
估价对象xx停车库大楼，位于xx市xx区振华路(证券一条街)与华强北路交汇处东南侧，与正在建设中的“现代之窗”已连为一体。估价对象地处xx区华强北商业区中心地段，周边云集家电、百货、服装、电子钟表、家私等各类专业市场，银行、写字楼、证券交易厅、酒楼等亦近在咫尺。估价对象所处位置十分优越，交通极其便利。
(二)市场背景分析：(略)
(三)最高最佳使用分析：(略)
(四)估价方法选用
考虑到目前市场上同类交易实例不多，而估价对象又具有收益性质，故本次估价采用收益法进行估价。
(五)估价测算过程
1．报酬率测算
根据xx市房地产年鉴及其他有关统计资料，参考现行银行存、贷利率，商业行业利润率及物价指数等，经综合测算，确定报酬率为10％。
2．净收益测算
根据房地产估价的最高最佳使用原则及替代原则，参照xx市现行停车场租金收益水平，考虑xx停车库大楼及周边现行同类停车场情况，结合业主提供的有关资料，确定xx停车库平均出租率为85％，每个车位租金收益以5元／小时计，则：
(1)年有效毛收入：385x 85％x 5x 24x 30x12＝14 137 200(元)
(2)年总运营费用：
①维修及折旧费(收入之2.5％)：14 137 200x2.5％＝353 430(元)
②运营成本(收入之4％)：14 137 200x4％＝565 488(元)
注：运营成本含管理费及管理人员工资等
③营业税(收入之5％)：14 137 200x 5％＝706 860(元)
④城建及教育附加税(收入之0.2％)：14 137 200x0.2％＝28 274(元)
⑤印花税(收入之0.05％)：14 137 200x0.05％＝7068(元)
⑥房产税(收入之12％)：14 137 200x12％＝l 696 464(元)
①至⑥项小计：3 357 584元
⑦所得税(税率为15％)：
1 701 765元
以上①至⑦项目合计：5 059 349元
(3)年净收益：
年净收益＝年收入一年支出＝14 137 200-5 0s9 349
＝9 077 851(元)
3．物业价格、价值测算
根据房地产价格＝房地产净收益／投资回报率这一公式，考虑物业预计使用年限(按30年计)及已使用年限(按4年计)，确定物业价格、价值如下：
估价对象价值＝9 077 851x[1一l／(1+10％)26]／(10％x15 189.04)
＝5 475(元／㎡)
地下室及一至五层估价价值＝(2 663.8+1 789.32x 5)x 5 475
＝63 566 940(元)
六、七层估价价值＝l?89.32x2x5 475＝19 593 054(元)
估价对象价值＝63 566 940+19 593 054＝83 159 994(元)
(六)估价结果确定
根据以上计算，x x市x x股份有限公司拥有的部分物业，建筑面积15 189.04 ㎡，在2003年4月23日的估价价值为人民币83 159 994元。
附件
房地产评估明细表(一)
[案例4—15] 分析
1．折旧费不应包含建筑物折旧，估价报告中未说明折旧费是何种固定资产的折旧，且折旧费不应按营业收入为基数计算。
2．报告中所得税的计算没有列出过程，如果以年收入减年支出的①至⑥项作为应税所得，按15％的税率计算的结果应是：(14 137 200—3 357 584)x15％＝1 616 942(元)。
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