一、 内容提要：

工业房地产估价、农业房地产估价、特殊用途房地产估价。

重点、难点：

了解工业、农业、特殊用途等类型房地产估价特点，掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。

4．7  工业房地产估价

   工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
4．7．1  工业房地产及其估价的特点
    4．7．1．1  涉及的行业多
    工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
    4．7．1．2  非标准厂房多，单价相差大．
    工业厂房有一些属于标准(通用)厂房，这类厂房多用于一些轻工业产品的生产，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等。
    另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的其他规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的需要而定。还有一些生产用房只有屋盖，没有围护(外墙)。因此，工业房地产每平方米的造价相差较大。
    4．7．1．3  要区分设备和建筑物的造价
    有些工业设备的建造安装是和建筑物(厂房)同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。
    4．7．1．4  受腐蚀的可能性大
    厂房的工作环境常常有腐蚀性，估价时要注意房屋使用年限会因此而缩短。
    4．7．2  工业房地产估价的常用方法
    4．7．2．1  市场法
    工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例，特别是非标准厂房，更是不易在同一供需圈内找到符合条件的比较案例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。
  但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售案例(特别是出租案例)通常较多，可以考虑采用市场法估价。
    4．7．2．2  收益法
    如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。
    4．7．2．3  成本法
    由于上述原因，所以工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算，二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。
    4．7．3  影响工业房地产价值的主要区域因素
    4．7．3．1  交通条件
    工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：临近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相联，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道(或海岸)且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项以上则更好。
    4．7．3．2  基础设施
    工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等等，都是影响工业房地产价值的主要区域因素。
    4．7．3．3  地理位置
    有些工业生产要求一些其他的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响；化工企业则不应设在山沟里；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离；等等。若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求，则十分有助于提高这一工业房地产的价值。
    4．7．4  影响工业房地产价值的主要个别因素
    4．7．4．1  用地面积与形状
    厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合生产要求，不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。
    4．7．4．2  地质和水文条件
厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求；当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求，例如：地下水位过高会影响建设施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀基础(特别是桩基础)。河流的常年水位和流速、含沙量则影响生产取水及污水排放。洪水水位的高低则关系到厂区是否有被淹没的可能发生。

4．7．4．3  房地产用途
    在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。
    [案例4—11]
xx陶瓷厂房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方：红柳建材企业股份有限公司
    (二)估价方：xx房地产估价公司
    (三)估价对象：    
    坐落于xx市长顺路338号xx陶瓷厂内的一号车间全部房地产。
    (四)估价目的：委托方业务需要，以估价对象向银行申请抵押贷款。
    (五)估价时点：2004年3月18日
    (六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。
    (七)估价依据：
    1．委托方提供的资料；
    2．估价人员实地查勘的结果；
    3．xx市同类建筑物单价；
    4．建筑物耐用年限及残值率的部颁标准。
    (八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法：由于该类厂房交易的实例不多，采用市场法估价较困难，根据现有资料和估价目的的要求，拟采用成本法估价。
    (十)估价结果：估价对象价格为8 803 000元，大写：人民币捌佰捌拾万零叁仟元整。
    (十一)估价人员：(略)
    (十二)估价作业日期：2004年3月14日一2004年3月22日
    (十三)估价报告应用的有效期：(略)
    xx陶瓷厂房地产估价技术报告
    (一)实物状况因素分析：
    估价对象为红柳建材企业股份有限公司所有，一号车间为四层钢筋混凝土结构，建筑面积7 685.48㎡㎡，建于2004年6月。外墙为37清水砖墙，1.2m高水泥砂浆勒角；内墙普通抹灰，106涂料；天花为轻钢龙骨，石膏板吊顶；地面为水磨石；屋面两布三油，硅石保温层；空心夹板门，木质单层玻璃窗。
    (二)区位状况因素分析：
    估价对象占地面积l 921.37 ㎡，所处地段为规划上的工业用地，土地等级为  三级，土地平整，呈长方形，交通方便，公共设施齐全。
    (三)市场背景分析：(略)
    (四)最高最佳使用分析：(略)
    (五)估价方法选用：
    由于该类厂房交易的实例不多，采用市场法估价较困难，根据现有资料和估价目的的要求，拟采用成本法估价。    
    (六)估价测算过程：
    1．建筑物价格
    根据当地工程造价资料测算，一号车间的单价为987.86元／㎡ (包括建安造价、税费及建筑利润在内)。一号车间已使用一年，根据部颁标准，钢筋混凝土结构生产用房的使用年限为50年，残值率为0，一号车间的建筑物价格为：
    987.86x7 685.48x(1-1／50)≈7 440 000(元)
    2．土地使用权价格
    当地征用土地、平整土地、配套建设等费用共为每亩47．3万元，土地使用权价格为： 47.3xl 921.37÷666.7＝1 363 000(元)
    3．求取估价对象价格
    建筑物价格与土地使用权价格之和为：
    7 440 000十1 363 000＝8 803 000(元)
    (七)估价结果确定：
    估价对象价格为8 803 000元，大写：人民币捌佰捌拾万零叁仟元整。
    [案例4—11]  分析
    1．有些估价人员在估算房屋重置价时只考虑其建安造价，这是不全面的，应像本报告这样，还要包括建筑税费及利润。
    2．抵押房地产估价应遵循保守原则，本估价报告在选取估价方法上是体现了这一原则的，但在估价过程中则对这一原则反映得还不够充分，这并不是说采用报告中的估价计算方法就一定没有反映保守原则，而是没有对此做出足够的强调说明。
    3．评估过程简单，一号车间的单价及土地单价未展开说明。
   
 [案例 4—12]
xx仓库房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方：通达储运公司
    (二)估价方：xx房地产估价公司
    (三)估价对象：位于xx市红运路66号的xx仓库全部房地产
    (四)估价目的：清产核资
    (五)估价时点：2004年4月22日    
    (六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
    (七)估价依据：
    1．清产核资的有关文件规定；
    2．xx仓库的会计记录；
    3．估价人员现场查勘；
    4．其他有关资料。
    (八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法：根据估价目的及估价对象的状况，分别采用成本法和收益法估价，以成本法估价的结果为主，参照收益法估价结果进行调整。
    (十)估价结果：xx仓库全部房地产的估价值为50 039 525元，大写：人民币伍仟零叁万玖仟伍佰贰拾伍元整。
    (十一)估价人员：(略)
    (十二)估价作业日期：2004年4月20日一2004年4月28日
    (十三)估价报告应用的有效期：(略)
    xx仓库房地产估价技术报告

  (一)房地产状况因素分析：
    xx仓库由9座库房组成，每座库房建筑面积1 920 ㎡，单层，370mm厚砖墙，人字形钢屋架，梁底标高5m，室内地面高于室外地面标高lm左右。库房建成于1998年4月。库区土地总面积21 600㎡，1997年4月由市政府出让给通达储运有限公司使用，使用年限为50年。
    xx仓库属通达储运公司所有，位于xx市红运路红运仓库区。红运仓库区总用地面积1 500公顷，位于xx市东北，是xx市的主要仓储区。
    (二)市场背景分析：(略)
    (三)最高最佳使用分析：(略)
    (四)估价方法选用：
    根据估价目的及估价对象的状况，分别采用成本法和收益法(具体采用报酬资本化法)估价，以成本法估价的结果为主，参照收益法估价结果进行调整。
    (五)估价测算过程：
    1．采用成本法估价
    (1)土地使用权价格
    据向市国土局了解，红运仓库区现时出让地价为1 200元／㎡，基础设施配套费为100元／㎡，(红运仓库区所出让的土地全部为已经三通一平的熟地)，与获取土地有关的其他费用合计为120元／㎡。由此可知现时重新获得估价对象土地使用权价格为：
    (1 200+100+120)x21 600＝30 762 000(元)
    因为土地使用年限为50年，已使用7年，故估价对象土地使用权现时价格应为：
    30 762 000x(1—7/50)＝26 372 920(元)
    (2)建筑物及附属物重置价格