且年运费费用
   a．折旧费
   根据h市工程造价标准，金鑫大厦建造原值为1 500元／㎡，土地使用权年限为50年，故折旧年限50年，残值率为0，则
   年折旧费＝1 500／50=30(元／㎡)。
   b．维修费
   按h市惯例，维修费一般为房屋现值的1.5％，则
   年维修费＝1 500x[1-(1—0)x4／50]x1.5％＝4.5(元／㎡)
   c.利息
   取一年期定期存款利率10.98％，则
   年利息＝l 500x10.98％＝164.7(元／㎡)
   d．管理费
   年管理费＝(30+20.7)x10％＝5.1(元／㎡)
   巳保险费
   年保险费＝l 500x2‰＝3(元／㎡)
   f.房产税
       依h市房产税标准，房产税为建造原值的1.2％，则
   年房产税＝1 500x1.2％＝18(元／㎡ )
   g．其他税
   年其他税为3元／㎡
    h.经营者利润
   据调查，h市写字楼行业投资收益率平均为15％，则
   年经营者利润＝(30+20.7+5.1+3+18+3)x15％＝12.0(元／㎡)
   所以，年总营运费用＝30+20.7+164.7+5.1+3+18+3+12
   ＝256.5(元／㎡)
   c.确定报酬率
   根据银行利息及物价和市场情况分析，综合确定报酬卒为12％。
  d．价格计算
   v=(800-256.5)/12%×[1-1/(1+12%)]=4505(元／㎡)
   2．确定修正系数
    (1)交易情况修正
   所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。
   (2)交易日期调整
   据调查测算，近几年交易日期修正系数平均每年为110％。
   (3)房地产状况调整。其中：
   ①区位状况调整
   以估价对象为100，则华兴大厦为95，中意大厦为98，金鑫大厦为83。
   ②实物状况调整
   可比实例及估价对象的实物状况已介绍如前，以估价对象为100，则华兴大厦为96，中意大厦为98，金鑫大厦为89。
   3．确定比准价格
   根据所选三个可比实例，列表修正计算如下：

以上三个可比实例与估价对象位于同一供求圈内，且交易日期比较接近，故取各可比实例的比准价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：
   (6 368.4+6 299.5+6 098.6)／3＝6 255.5(元／㎡)
   对于地下车库，经过市场调查分析，估价对象所在区位明显优于可比实例所在区位，确定每个车位价格为10万元。
   4．计算估价结果
   该写字楼市场价值
   ＝36 018x 6 255．5+128x100 000＝238 110 599
   ＝23 811(万元)
   (七)估价结果确定
   b公司所属xx写字楼(位于h市五一大道东段南侧)，经采用市场法估价，在估价时点的市场价值为23 811万元，大写：人民币贰亿叁仟捌佰壹拾壹万元整。
   [案例4—5]  分析
   1．由于h市是我国三沿开放城市，近年来房地产业发展迅速，写字楼物业也随即兴旺起来，面向市场的写字楼物业租售实例也逐渐增多，因此采用市场法评估是适宜的。
    2．在市场调查与现场勘测过程中，评估人员详细分析了h市与写字楼物业
  密切相关的市场背景和相关因素，对写字楼的现场勘测也十分周密细致，文字简洁，内容全面，重点突出。
    但美中不足的是：文中有些字句过于夸张，例如称估价对象“为目前h市最高、最雄伟、最高级别的写字楼。”另外，像对估价对象所采用电梯的描述，也不应只说是“进口高速豪华电梯”或“进口名牌电梯”，不如直接写出电梯的品牌及产地，这样既显得资料翔实，文字又显得平实。
    3．在主要采用市场法的同时，对出租用写字楼采用收益法求取收益价格，然后用于市场法中。由此可见，任何一项具体的评估是很少采用单一评估方法的，往往是多种方法的联合运用。
    4．本评估报告中，对于修正系数的确定没有给出具体的分析过程。
    5。本估价报告采用收益法求可比实例金鑫大厦的价格时，存在以下问题：
(1)租金应采用2004年时的租金值(因为后面在进行日期调整时，对这一可比实例未修正，即认为其交易日期与估价时点一致)，或是采用2003年的租金值加上近年平均升幅作为2004年的租金值，而不应采用2000—2003年租金的平均值。
    (2)计算总支出时，大厦的年折旧费不应包含在内。
    (3)按惯例，写字楼、酒店等房地产一般交由专业管理公司经营，并付给管理酬金。管理酬金一般不是像本报告“h．经营者利润”那样计算的，而是有其行业惯例。
    (4)本报告报酬率的求取过程缺少依据。
    6．房产税的计税方式错，应为原值扣除30％以后按1.2％计。