比准价格＝(12750.1+12686.6+12260.3)/3=12565.7(元/m2)
   上表中可比实例所用成交价格均为首层价格，故判定泰华商场首层价格为12 566元／m2。泰华商场共4层，首层价格为12 566元／m2，根据当地商业用房楼层价格变化规律及顾客心理，可对泰华商场各层价格做出如下判断：首层12 566元／m2；第二层12 309元／m2；第三层11 694元／m2；第四层11 460元／m2。
   泰华商场总价格为：
   (12 566+12 309+11 694+11 460)x2 360＝113 348 440(元)
   (七)估价结果确定：
   经采用市场法估价，泰华商场在估价时点的价格为：首层12 566元／m2：第二层12 309元／m2；第三层11 694元／m2；第四层11 460元／m2；总价113，348，440元，大写：人民币壹亿壹仟叁佰叁拾肆万捌仟肆佰肆拾元整。
   [案例4-4]  分析
       本估价报告在进行交易情况修正时，概念不甚明确。由于估价目的是确定市场买卖价格，那么估价结论也就应该是公开市场价值，因此交易情况修正的方向是：将所有可比实例的价格修正为正常价格，也就是说：假设估价对象是在正常情况下成交。
   报告中指出可比实例a获得土地的价格偏高，并未说明其成交价格是否也偏高，如果是这样，那么应将其成交价格修正为正常价格(乘以一个分子等于100、分母大于100的修正系数)，而不应不加修正，因为如果不加修正，则估价结果会高于正常价格。
       或者说本报告的估价人员认为估价对象的成交价应偏高，而这样认为的理由可能是因为估价对象的土地价格较高。但是，即使估价对象的土地获得价格较高，在评估估价对象公开市场价值时，也不应考虑这个因素。
   同样，报告中指出可比实例b、c的土地获得市场行为不足，但也没有明确说明其成交价格是否偏低，只有当其成交价格偏低时，报告中对可比实例b、c所作的交易情况修正才是合理的。

4．3  商务办公房地产估价

   4．3．1  商务办公房地产及其市场的特点

   商务办公楼，俗称写字楼，是用于公司等商务机构办公的建筑物，在大、中城市，通常根据商务办公楼的装修、服务等档次将其划分为甲级、乙级和一般写字楼。
   随着电子商务的流行和新经济概念的出现，目前的写字楼也出现了所谓so-ho”的概念，即small office，home office(小办公室，家庭办公室)”，这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。而与之相反的另一个趋势是：有些城市采取了较严厉的措施禁止公司在住宅内开业，其目的主要是为了挽救供应量过剩的写字楼市场。这些经济形态的变迁和政府政策的干预，都会对写字楼市场产生影响，从而影响写字楼的价值。
   4．3．2  影响商务办公房地产的主要区域因素
   除了一般影响商业房地产的主要区域因素外，影响商务办公房地产的区域因素还有：
   4．3．2．1  是否位于中央商务区或政府机构附近
   中央商务区是商务办公房地产的集中地区，因此往往集中着各类大的商务机构，除了本身蕴藏着巨大的商机外，也为商务机构之间的来往提供了便利条件，因此有实力的公司往往都集中在城市的中央商务区。例如广州市，20世纪90年代初，环市东路一带的新兴中央商务区取代了传统的流花路、人民北一带的中央商务区，吸引了大量的大公司入驻这一带的甲级写字楼；而到了90年代末期，随着城市重心的东移，天河北一带逐步形成了又一片新的中央商务区，许多国际著名的大公司又竞相由环市东路一带迁移到天河北，一时间，环市东的甲级写字楼租金、售价下跌，空置率大增。
    由于企业经常需要与政府交往，特别在我国目前更是这样，因此很多企业的办事机构愿意在政府机构的周围安营扎寨，所以常常会有这样的情况：房地局周围的写字楼集中了房地产开发公司、房地产中介机构、做房地产业务为主的律师事务所，电信局周围则集中了通讯行业的公司，海关的周围则是进出口公司、船运代理公司，等等，形成了像商业房地产的专业市场那样的集聚情形。
    4．3．2．2  交通条件
    商务用户经常需要旅行，商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度是影响其价值的重要区域因素。
    4．3．2．3  周围环境
    商务办公房既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹，也不像居住房地产那样要求周围环境优美幽静，但要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。
    4．3．3  影响商务办公房地产的主要个别因素
    4．3．3．1  外观
    公司往往注重自身形象，而公司的办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此商务办公房地产的外观对其价值的影响不可低估。商务办公房地产的外观条件
  主要包括：建筑物高度、体量、造型、外装修等。
    4．3．3．2  内部装修    
    与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。
    4．3．3．3  设备、设施
    电梯、空调是否齐备，甚至高层写字楼的电梯速度如何，都是影响商务办公房地产价值的重要因素。
    4．3．3．4  是否具有智能化办公条件
    随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。
      4．3．3．5  满足不同公司的不同要求
    甲级写字楼通常是采用集中空调，有统一的供冷(热)时间，而有些小型公司因为工作时间灵活、需要加班，希望能有独立的空调，这类公司往往就转向采用独立
  空调的乙级或一般写字楼。
    4．3．3．6  物业管理条件
    物业管理虽然与房地产本身是分离的，但对于商务办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。
    [案例4-5]
xx写字楼估价结果报告(节选)

   (一)委托方：xx公司
    (二)估价方：xx房地产估价公司
    (三)估价对象：xx写字楼位于h市五一大道东段南侧，市工商银行西侧，芙蓉路交叉口以东约100米处，临五一大道。
    (四)估价目的：为合作经营提供价值依据。
    (五)估价时点：2004年2月28日
    (六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
    (七)估价依据：
    l委托估价合同；
    2．国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、省、市等颁布的有关政策法规文件；
    3．《房地产证》x房地字第xx号、第xx号、第xx号；
    4．估价人员实地查看和市场调查。
    (八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法：由于h市目前有同类型写字楼交易实例数例，拟采用市场法估价。
    (十)估价结果：
    xx写字楼在估价时点的房地产市场价值为23 811万元，大写：人民币贰亿叁仟捌佰壹拾壹万元整。
    (十一)估价人员：(略)
    (十二)估价作业日期：(略)
    (十三)估价报告应用的有效期：(略)
xx写字楼估价技术报告
    (一)实物状况分析：
    1．产权状况
2000年2月28日，b公司以投标方式获得xx写字楼地块50年土地使用权，即2000年2月28日至2050年2月28日。该写字楼由b公司建造，其房屋所有权亦属b公司所有。
2．土地面积与建筑面积
    xx写字楼所处地块宗地号0408068，土地总面积为2 480㎡，总建筑面积为38 578 ㎡。
    3．建筑物概况
    该写字楼为钢筋混凝土框筒结构，建筑层数30层，地下二层为车库，有车位128个，建筑面积2 560 ㎡；地上28层为写字楼，建筑面积36 018㎡，内设弹性分隔间的办公用房，设备齐全，环境优雅。写字楼外观造型设计新颖，外墙面采用铝合金，孔雀绿色反射玻璃幕墙及花岗石铝板相结合，大厅圆柱采用镜面不锈钢包柱，电动扫描自动门，花岗石地面，整个大楼具有高贵非凡的风格。备有六台进口名牌高速豪华电梯，采用中央空调系统，设有国际卫星和接收系统。供电充足，设有快速自动转换发电机组备用，市电提供可靠双电源保证。有电脑闭路电视系统，保安监视和防盗系统，自控消防系统，多功能程控电话系统。耐火等级为一级，七度抗震设防，为目前h市最高、最雄伟、最高级别的写字楼。
    xx写字楼是项目目前h市最高最大的房地产开发项目，是一座现代化、多功能、高档次的写字楼，实行现代化电脑管理，配备多台进口名牌电梯、电视卫生接收系统和中央空调系统、多功能程控电话通讯、保安系统及现代化消防系统，还将组建专业化的物业管理公司进行科学的物业管理。
    (二)区位状况分析：
    xx写字楼位于h市五一大道东段南侧，市工商银行西侧，芙蓉路交叉口以东约100米处，临五一大道。
    该写字楼地处五一大道之黄金地段，所在区域为市行政事业办公区，周围有市人民政府、市工商银行、博物馆、电视台，向西有电信大楼、金融大厦，而后是市商业中心区。水电均由市政管道网供应，通讯、治安、交通、办公及生活环境在h市均属上乘。五一大道两侧，没有旧城区的拥挤和繁重的拆迁任务，是目前及今后高楼大厦建筑区。交通、水电、通讯及各种公共服务设施，在h市属一流。
    五一大道为h市目前市内最宽最直的主干道，有6个车道，东经建筑中的跨江二桥而至经济开发区，西经跨江一桥而至东方公园，距火车站只有10分钟车程，离飞机场只有30公里。
    (三)市场背景分析：
    h市房地产业起步晚，时间约于1992年国家宣布h市为开放城市之后。因此，房地产价格较其他同类型开放城市低。但由于它西通y国，南接省会城市l市，目前正在修建南北铁路，h市将在我国大西南通道中占重要地位，另外h市还是我国少有的三沿(沿海、沿边、沿江)开放城市，这使h市房地产业成为目前及以后房地产投资的理想城市。
    (四)最高最佳使用分析：(略)
    (五)估价方法选用：
    由于h市目前有同类型写字楼交易实例数例，拟采用市场法估价。
    (六)估价测算过程
    1.选择可比实例
    (1)华兴大厦写字楼
    位置：位于五一大道东北侧，邻建筑中的跨江二桥。
    规模：建筑层数28层，地下2层为车库，地上26层为写字楼。
    结构与装修：钢筋混凝土框筒结构，外墙为兰色玻璃幕墙、高级白瓷面砖，内墙为高级彩色喷涂，地面为釉面砖或水磨石，中央空调，配四部进口高速豪华电梯。
    成交价格：写字楼平均为每平方米4 800元，地下车库每个8万元。
    成交日期：2001年2月20日
    (2)中意大厦写字楼
    位置：位于芙蓉路西段北侧，电信大楼对面。
    规模：建筑层数25层，地下2层的车库，地上23层为写字楼。