4．2  商业房地产估价

    商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
    另外，餐饮、商务办公、旅馆等房地产在相当大的程度上与商业房地产有相似之处，因此它们也都具有商业房地产的一些特点，影响其价值的个别因素和区域因素也与商业房地产类似，采用的估价方法也基本一样，故在随后涉及商务办公、旅馆、餐饮等房地产时，将只着重说明它们各自的特别之处，对其与商业房地产类似的特点不再赘述。

    4．2．1  商业房地产及其估价的特点

    4．2．1．1  经营内容多

    在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益水平，如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部分房地产采用不同的报酬率。
    4．2．1．2  转租经营多
    商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产权所有人的身份委托估价。
    4．2．1．3  装修高档而复杂
    商业房地产通常会有高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。
    有些地方的习惯是：买下或租下别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。
    4．2．2  商业房地产估价的常用方法
    4．2．2．1  收益法
    商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。
    采用收益法估价时首先要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。另一方面，还要正确选取报酬率。
    商业房地产的业主常常不是自己经营而将其出租给别人经营，这时的净收益可由租金值来确定。
    4．2．2．2  市场法
    商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得比较案例，所以在商业房地产估价时，市场比较法也可以是一种常用方法。
    4．2．2．3  成本法    
    在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助。
    4．2．3  影响商业房地产估价的主要区位状况因素
    4．2．3．1  繁华程度
    影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度。
    商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或几个市一级的商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力(特别是大宗商品的购买力，如家用电器、家具等耐用消费品)，这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或更多的区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区，一般限于本区域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带，或可称为小区级商业中心，其繁华程度又低一些。
    对于一般的商业房地产，首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度。
    另外，现在各地常常有一些专业市场或专业一条街，如建材一条街、布匹市场、电器总汇等等，专门经营某类商品的商业房地产如果位于相应的专业市场内(例如彩电专营店位于某电器总汇内)，同样可以认为所处地段有较高的繁华程度。
    4．2．3．2  交通条件    
    商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔，以及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；二是绎营者方面，要考虑进货交通和卸货的便利程度，如：广州一家著名的服装批发市场，就曾经由于市政府整顿附近的交通秩序，封住了大部分货物通道，导致商场的价值大大下降。
    道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。例如某大型商场，由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内，虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正常购物环境。因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业。
    又如：在华南某繁忙的对外客运口岸，曾经有一座大型商厦以“口岸物业”为宣传口号，希望将这座新建商业大厦做成一块商业旺地，但两年过去，商厦的经营者发现，近在咫尺的客运口岸的巨大人流几乎没有多少会移步到商厦来购物。这同样是因为口岸交通带来的人流并非该商厦的有效消费群体。
    4．2．4  影响商业房地产估价的主要实物状况因素
    4．2．4．1  临街状况
    商业房地产一般都应该是临街的，而且一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样将影响购物人流的出入。
    4．2．4．2  内部格局
    商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和购物人流的组织。一些大型商业用房往往要分割出租，因此要求内部空间能够灵活地间隔。
    4．2．4．3  楼层
    一般来说，位于底层的商业用房当然优于楼上的商业用房，但如果有自动扶梯上下，楼上的商业用房与底层的差距将大大缩小。
    4．2．4．4  面积
    根据经营要求不同，商业用房所需的面积可能不同，但一般来说不宜太小，如果不是大型零售百货或大型交易市场，面积也不宜太大。
    4．2．4．5  装修
    装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的出入。
    [案例4-4]
xx市泰华商场房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方：泰华商贸股份有限公司
    (二)估价方：xx房地产估价有限公司
    (三)估价对象：
位于xx市民族大道18号的泰华商场全部房地产。泰华商场位于xx市民族大道18号，占地面积为2 580m2，土地使用期限为40年，即从2000年2月1日到2040年2月1日。商场为泰华商贸股份有限公司所有，2002年11月18日建成并投入使用，商场共4层，建筑面积9 440 m2，每层建筑面积2 360 m2，钢筋混凝土框架结构，外墙装修采用绿色反射玻璃幕墙及花岗石、铝合金板相结合，门厅圆柱采用镜面不锈钢包柱，电动扫描自动门，商场地面铺彩色花岗石，内墙为花岗石饰面，设6部三菱自动扶梯联结各楼层，并全部采用中央空调系统。
    (四)估价目的：确定市场价格
    (五)估价时点：2004年2月1日
    (六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准    
    (七)估价依据：(略)
    (八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法：因目前该市已推出的同类型商场较多，故选用市场法。
    (十)估价结果：
    经采用市场法估价，泰华商场在估价时点的价格为：首层12 566元／m2；第二层12 309元／m2；第三层11 694元／m2；第四层ll 460元／m2；总价113 348 440元，大写：人民币壹亿壹仟叁佰叁拾肆万捌仟肆佰肆拾元整。
    (十一)估价人员：(略)
    (十二)估价作业日期：2004年1月18日一2004年2月6日
    (十三)估价报告应用的有效期：(略)
xx市泰华商场房地产估价技术报告
    (一)实物状况分析：
    泰华商场位于xx市民族大道18号，占地面积为2 580 m2，土地使用期限为40年，即从2000年2月1日到2040年2月1日。商场为泰华商贸股份有限公司所有，2002年11月18日建成并投入使用，商场共4层，建筑面积9 440 m2，每层建筑面积2 360m2，钢筋混凝土框架结构，外墙装修采用绿色反射玻璃幕墙及花岗石、铝合金板相结合，门厅圆柱采用镜面不锈钢包柱，电动扫描自动门，商场地面铺彩色花岗石，内墙为花岗石饰面，设6部三菱自动扶梯联结各楼层，并全部采用中央空调系统。

  (二)区位状况分析：(略)
    (三)市场背景分析：(略)
    (四)最高最佳使用分析：(略)
    (五)估价方法选用：因目前该市已推出的同类型商场较多，故选用市场法
    (六)估价测算过程：
    1．选取可比实例
    经筛选，确定以下a、b、c三个交易实例为可比实例：
    a．大新商都
    ①位置：民族大道45号，邻建设中的西湖大桥
    ②规模：楼高4层
    ③性质：商场
    ④结构及装修：钢筋混凝土结构，外墙为兰色玻璃幕墙，高级白瓷面砖，内墙为高级彩色喷涂，前厅为大理石内墙面，花岗石地面，中央空调，并配有6部自动扶梯。
    ⑤售价：首层为14300元／m2
    ⑥交易日期：2003年12月18日
    b．华容商场
    ①位置：华阳路5号，地处旧城区中心，但不临主要街道。    
    ②规模：楼高4层
    ③性质：商场
    ④结构：框架结构，装修与泰华商场相近。
    ⑤售价：首层为12 600元／m2
    ⑥交易日期：2003年12月29日
    c．大明商城
    ①位置：西峰路36号，地处市商业中心，但不临主要街道
    ②规模：楼高8层，一至三层为商场
    ③性质：商场
    ④结构及装修：钢筋混凝土结构，外墙贴明黄色高级面砖，花岗石地面，中央空调，8部进口自动扶梯。
    ⑤售价：首层为1l 800元／m2

    ⑥交易日期：2003年12月28日
    2．交易情况修正：可比实例a、b、c均属公开市场交易，但土地的取得方式有差别：泰华商场和可比实例a为招标方式，土地的价格为全市最高，而可比实例b、c之土地虽处市中心，但其土地获得市场行为不足，故其交易价格应作修正，修正幅度为一3％。以泰华商场的交易情况指数为100，则b、c实例为97。